日前，国家开发银行在青岛召开养老金融业务推进会。会议透露，“十四五”期间，国开行已在养老领域累计投放资金超过600亿元，养老产业贷款余额占全国的六分之一，同业领先。与此同时，在央行5000亿元养老专项再贷款政策引导下，工农中建交、邮储六大国有大行、全国股份制银行及头部城市商业银行全面加速布局康养信贷赛道，全市场养老产业贷款规模连年大幅攀升。

会议期间，国开行发布了养老服务体系建设专项贷款政策及支持青岛“中国康湾”建设举措，明确提出深化“政府主导、市场运作、政策性贷款驱动、多要素协同”的养老金融服务模式，为客户提供覆盖企业发展全过程、项目建设运营全周期的资金支持。这一会议的召开，释放了我国金融体系正加速向银发经济倾斜的明确信号。

对于正在谋划康养重资产项目的企业而言，三个关键问题日益突出：

• 面对一座动辄数亿元投资的养老设施，资金从哪里来？

• 项目不同阶段如何合理搭建资金拼盘？

• 哪些类型的项目更容易获得金融支持？

康养重资产项目通常包括拿地、建设、设备采购、装修、运营等多个阶段，单一融资渠道难以覆盖全过程。综合各地实践，企业可以围绕以下五条资金线搭建组合方案：

第一，以足量且可抵押的资产撬动政策性银行长期贷款。

对于土地、建筑物等硬资产充足的项目，国家开发银行等政策性银行是首选融资方。国开行养老项目贷款期限可长达30年，贷款额度不高于总投资的80%，且执行最优惠利率政策。以河南许昌魏都区三级养老体系项目为例，国开行整体授信3.42亿元，贷款期限30年，支持新建1个区级医养结合示范性养老基地和改造31个街道及社区养老设施，共设床位1364张。

第二，政策性银行与商业银行组建银团贷款，做大资金池。

当单个项目融资需求较大时，银团贷款是降低单家机构风险、汇聚多方力量的有效方式。安徽利辛县康养中心建设项目总投资4.47亿元，邮储银行与徽商银行通过银团贷款提供3.5亿元中长期授信，期限20年，利率执行五年期以上LPR减15个基点的优惠水平。温州中心城区康养产业提升项目同样采用了银团贷款模式，建设医养结合体验馆、扩容养老服务中心及老年病医院等设施。

第三，日常流动资金依托商业银行无抵押/信用贷款产品。

养老机构运营阶段常面临流动资金缺口，在抵押物不足的情况下，信用贷款和线上融资产品成为重要补充。交通银行创新推出了“养老e贷”产品，通过引入民政数据构建风险评估和授信模型，覆盖包括民非组织、企业等养老机构经营主体，实现贷款申请、审批、发放全流程线上办理。

此外，民生银行武汉分行还推出了面向民办非企业养老机构的“养老贷”，期限最长3年、利率最低可至2.6%的信用贷款，支持机构在建设、装修、设备购置及日常经营等多环节获得灵活融资。

第四，叠加中央预算内资金及政策性再贷款工具，发挥财政资金撬动作用。

2025年5月，央行设立服务消费与养老再贷款，额度5000亿元，年利率仅1.5%，发放对象包括国开行及各类全国性金融机构，政策执行至2027年末。此外，新型政策性金融工具创新采用“资本金注入+配套融资”模式，通过财政资金撬动社会资本。

第五，引入“EPC+O”模式由代建方先行垫资，以运营期收益逐步回笼投资。

“EPC+O”（设计-采购-施工+运营）模式通过将工程建设与后期运营绑定，由工程总包方垫付建设资金，项目建成运营后再通过床位费、护理费等经营收入逐步偿还。中铁文旅在四川仁寿普惠型养老项目中成功落地“O+EPC”模式，项目设置养老床位499张，中标金额约1.19亿元，实现了从施工代建到产业运营的“投、建、营”一体化路径。

以上五种资金来源并非相互排斥，而是可以组合使用——政策性贷款做压舱石，银团贷款补规模缺口，商业银行信用贷保日常运转，中央资金和再贷款降成本，EPC+O模式缓前期压力。企业需要根据项目所处阶段、资产结构和现金流预期，灵活搭建自己的资金拼盘。

和君康养事业部服务政策性银行和金融机构多年，参与了上百个重资产康养项目融资，针对实际情况与案例实践，总结提炼了金融支持的六大康养项目类型。

第一，医养结合机构项目。

医养结合是目前政策支持力度最大、金融机构最为青睐的项目类型。国开行福建分行在莆田市推进的涵江医养结合项目，以2.8亿元贷款支持当地按照“医养结合、公建民营”理念，打造“中心医院+社区/乡镇卫生院+国企+专业养老机构”的特色模式，预计新增护理型养老床位3405张。各地补贴政策也向医养结合倾斜——东莞对医养结合机构的新增床位补贴在每张1.2万元的基础上上浮50%。

医养结合项目之所以最易获得资金，根本原因在于其商业模式清晰，医疗收入与养老服务收入双轮驱动，现金流来源稳定，还款能力可预见性强。

对于金融机构，重点关注：一是医疗机构资质与养老机构资质双重合规要求；二是医疗部分盈利能力长期可持续；三是医保定点资质获取周期。

第二，刚需护理型养老机构。

针对失能、半失能老年人的护理型项目，因其客户群体刚性需求强、入住意愿高、付费相对稳定而受金融机构青睐。农发行在五莲县支持的项目以“医疗+康复+护理+营养”为主线，床位费、照料护理费及餐饮收入作为贷款偿还首要资金来源，这种刚需服务能有效提升客户黏性和付费意愿。

对于金融机构，重点关注：一是护理人员稳定性（对服务稳定性有直接影响）；二是床位收费权质押落地；三是失能老人照护风险规避。

第三，三级养老服务体系/社区居家养老网络项目。

将机构、社区、居家三个层级打通的养老服务网络，因其覆盖面广、政策支持力度大而获得较多融资机会。国开行山东分行以省级统筹模式为山东省15地市22区县的三级养老体系建设项目提供3.63亿元授信，创新设计了20年贷款期限的长周期融资方案。国开行苏州分行也已为青剑湖康养中心、太仓中德创新城医养中心等一批重点养老项目提供资金支持。

对于金融机构，重点关注：一是点多面广、单体资产分散，抵押物不足挑战；二是居家上门服务收入难以量化挑战；三是跨部门协调困难影响贷款审批。

第四，普惠型养老基础设施项目。

普惠养老设施因其价格亲民、服务刚需，叠加城企联动普惠养老专项行动的政策扶持，融资渠道相对顺畅。央行设立的普惠养老专项再贷款及升级后的5000亿元服务消费与养老再贷款，均对普惠养老领域给予重点支持。

对于金融机构，重点关注：一是利润率薄，还贷能力受价格天花板限制；二是城企联动协议履约风险；三是土地性质与用途限制。

第五，银发经济产业园/智慧养老基地。

产业园项目投资规模大、回报周期长，需要较强的产业集聚效应支撑。工行常州分行获批1.9亿元贷款支持溧阳智慧养老服务指挥中心项目，集养老院、护理院、康复医院于一体。但此类项目对运营能力和招商能力要求高，获得资金支持的难度高于前三类。

对于金融机构，重点关注：一是投资规模大、建设周期长，资金占用压力极高；二是招商与产业导入不确定性；三是技术标准不统一，智慧系统投入易沉没。

第六，旅居养老/康养旅游项目。

旅居养老项目因其投资回报周期长、风险较高，存在明显的资产泡沫和非法集资风险，金融机构审慎程度最高。近年来，多地旅居养老项目接连爆雷，如山屿海康养暴雷40亿元资金骗局、昌松之家多地旅居基地关停等事件，严重损害了该领域在金融机构中的信用形象。

对于此类项目，企业需另寻产业投资基金等差异化资金来源，甚至考虑出海开拓国际市场，纯粹的国内银行贷款获取难度较大。

对于金融机构，重点关注：一是非法集资风险；二是季节性经营特征导致现金流剧烈波动；三是资产处置难度；四是缺乏长期运营记录。

基于对上述成功融资案例的分析，获得金融机构青睐的康养重资产项目通常具备以下五大共性特征：

一是纳入政府规划，得到地方政府明确支持。

各地成功案例无一例外地纳入了地方政府养老事业发展规划，项目推动中体现了“政银企”三方协同。国开行明确提出要强化多方协作，积极“参与政策制定与地方规划布局”，企业项目若能进入地方民政部门推荐项目库，将大幅提高融资成功率，因此获得资金支持的项目需要符合当地市场、需求、供给等实际情况。

和君康养事业部在给专业金融机构提供专家意见时，首要核查申报材料与项目属地市场实情的匹配度，这就要求项目主体提前做实属地市场摸底调研。

二是产权清晰，有足额或创新性的押品安排。

在传统抵押物不足的情况下，成功项目往往创新担保模式。建行陕西省分行采用“租金收费权质押+股权质押”组合担保模式，精准破解抵押物不足问题；德阳农商银行在全省首开“在建工程抵押+床位收费权质押”组合担保新模式。

三是社会效益与经济效益兼顾，体现公益性与商业性的平衡。

养老项目天然带有民生属性，但同时需要具备可持续的造血能力。国开行在评审中明确要求项目“应是可以产生一定收益的、符合标准的准公益或经营性项目，项目举债能力与偿债能力相匹配”。

四是运营模式清晰，具备专业运营团队。

河南许昌魏都区三级养老体系项目在筹划阶段就提前对接专业运营资源，与专业运营公司签订合作协议，形成“地方国企+央企专业机构”的协同运营模式，为项目长期稳健运行提供保障。

金融机构越来越看重“谁能真正运营好养老设施”这一关键问题，特别是在资金申请过程中，需要有明确运营合作方式和协议，要把运营模式并对接运营方落到实处。

五是项目体量达到规模效应，或通过整合实现规模效应。

国开行山东分行摒弃零散授信模式，将全省41个养老服务点的适老化改造整合为整体项目，以3.63亿元授信一次性补齐设施短板。分散的小型项目融资难度远大于整合后的规模化项目。

随着政策红利不断释放、金融机构持续布局，康养重资产项目的融资生态正在以前所未有的速度优化。

然而，金融支持从来不是雨露均沾，只有底层逻辑扎实、商业模式健康、与政策共振的项目，才能真正拿到进入资本市场的通行证。

对于养老领域的从业者而言，读懂这份融资地图，或许比等待大水漫灌更为紧迫。