下午三点，华东某省会新区的指挥部突然安静下来。自规局的小哥哥盯着屏幕上的土拍倒计时，手心冒汗——“3、2、1……流拍！”这已经是本年度第三次流拍，连城投都懒得举牌。与此同时，华北某县级市政府的微信工作群弹出一条消息：“片区开发贷款展期申请被总行驳回。”配图为一张Excel表——空置率27%，租金单价跌回2015年。
这不是恐怖片，这是2025年片区开发的真实现场。没有枪响，但四面八方都在撤退。
十年前，中国城市化的高潮时期，“片区开发”是地方政府和开发商的共同信仰。推土机所到之处，农田变工地，村庄成新城，一片热火朝天的景象。如今，这位曾经意气风发的“造城大将军”，正被政策、需求、供给三条绳索同时收紧，喘不过气。
2025年7月，中央城市工作会议明确提出，我国城市发展正从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效”阶段。这意味着官方为“摊大饼”式的城市扩张画上了休止符。
在土地指标管控上，政策导向非常明显。全国新增建设用地已从“十三五”年均“600万亩+”的扩张高峰，降至“十四五”年均“<500万亩”的从紧区间，2024年全国建设用地供应中，存量用地占比53.5%（上海、江苏、浙江已>60%），新增用地首次退居“次要来源”。据说，前两年还抢着要的“片区开发综合开发试点”，现在审批通过率不到30%。“增量收缩、存量挖潜”成为土地资源配置主旋律。
一句话，中央政策不再给“大饼”发面粉了。
数据不会撒谎，但会吓人：
住宅：70城新房价格环比连跌47个月，三线城市新房成交面积较2021年峰值腰斩。
写字楼：2025Q2全国甲级写字楼空置率21.8%，武汉、天津、青岛突破30%，租金单价回到2015年。有人打趣说，现在有的写字楼电梯比人还勤快——一天上下十几趟，全是保洁阿姨。
工业厂房：全国平均空置率18.3%，长三角部分园区甚至达到25%以上。有的县“标准厂房”租不出去，直接改成物流仓库，再不行就种蘑菇。
需求呢？早就不在“有没有”了，而在“值不值”。中国经济转型期，人口红利见顶，消费结构变化，企业扩张谨慎。谁还愿意为一个“规划蓝图”买单？尤其是那张写着“未来可期”的PPT。
需求萎靡不振，供给端更惨——该爆雷的爆了，没爆雷的也不敢动了。
市场化房企现在大多在“ICU”里插管续命。某曾经TOP20的民企，去年片区开发项目停工率超60%，现在主要精力在卖资产还债；另一家粤系房企，原本要在西南搞三个TOD片区，现在只敢接政府代建：“自己投钱？不敢想。”
央企也怂了。2025年拿地榜上，国央企占比虽高，但拿的都是“核心城市核心地块”。至于片区开发的新城计划，某中字头开发商投拓总监坦言：“以前拿地看IRR，10%就行，现在要求15%以上，片区开发这种长周期、重运营的项目，基本被排除在清单外。”
对于地方城投，地方政府的期望是他们成为开发主力，但现实是他们是化债主力。财政部数据显示，2023年末城投债余额突破65万亿，平均资产负债率72%，2027年“退平台”大限压顶，利息覆盖倍数<1的占58%。“现在领导开会第一句是'化债方案'，第二句还是'化债方案'，谁还敢批新的片区开发？”地主家也没有余粮了。
惯性是最难刹车的。很多政府仍习惯“一张建筑规划图+一个概念定位”打天下：
某南方城市，花三年建了个“数字经济产业园”，玻璃幕墙闪闪发光，绿化带比小区还精致。结果呢？园区交付半年，只入驻了两家公司：一家是政府下属的“运营公司”，另一家是卖奶茶的。中部某高铁新区：写字楼群空置率42%，晚上只有路灯亮着，网友吐槽“LED灯谷”。这不是开发，这是“建筑行为艺术”。
这类项目像极了“早产儿”：政府要政绩画蓝图，开发商要快钱做住宅反哺，最后留下一堆“产业空心、运营拉胯”的资产。有机构统计，全国约30%的片区开发项目，建成后十年内产业税收不足土地成本的5%。我们每年接到大量“脱困”咨询需求，结论往往令人沮丧——“建成之日就是见光死”，因为一开始就脱离了产业规律和企业需求，凭想象讲故事，图怎么漂亮怎么来，而真正看起来靠谱的收益全部来自于卖地，而且地价的假设是每年上涨。面对这种项目，不是不能救，是救的成本比重新开发还高。不是所有项目都能“亡羊补牢”，有些项目，从立项那一刻就错了。
未来的“开发”，不再是“画图—拿地—盖楼—卖钱”的线性游戏，而是一场“产业—空间—运营”深度融合的系统工程。机会不是没有，但是只属于坚持“产业为本”的人。
苏州工业园给我们打了个样：早期聚焦电子信息产业，二十多年只做一件事，现在聚集了1.2万家科技企业，生物医药产业竞争力全国第一。他们的秘诀不是“建多少楼”，而是“养多少产业”：从产业链招商到公共技术平台，从人才公寓到产业基金，全链条服务让企业“来了不想走”。
合肥的故事已经广为流传，以新能源汽车产业为例，先引蔚来，再聚比亚迪，现在形成千亿级产业集群。他们的片区开发，本质是“产业社区”——围绕企业需求建厂房、配人才房、搭应用场景，税收和就业自然跟着来。
它们的成功，不是因为建得多快，而是因为从第一天起，就想着“人怎么活、产业为啥来、钱如何回”。
别了，片区开发！不是告别建设，而是告别“摊大饼+高杠杆+空概念”的三部曲。
未来的城市，不再需要“造城者”，而需要“织城人”——他们懂产业，会算账，能运营，他们不画大饼，只做小而美的“城市补丁”。
当政策不再为“大拆大建”买单，当需求从“有楼就行”转向“有产才行”，当开发商从“卖房子”转向“养产业”，我们终于要和那个“画张蓝图就能赚钱”的时代说再见。
别了，靠土地增值吃饭的片区开发；你好，用产业运营创造价值的新生。毕竟，城市最动人的风景，从来不是空荡荡的规划馆，而是车间里的机器轰鸣，是写字楼里的头脑风暴，是产业链上的彼此成就。
