传统的政府平台公司在转型产城综合运营商过程中，政府对其赋予了越来越重的区域产业发展使命，并在业务发展上对平台公司提出了许多具体要求。笔者走南闯北所见，大体体现在三个方面：一是在传统的土地整理和基础设施开发建设基础上要求平台公司在多规合一的背景下，将城市开发模式升级为统筹产业和空间的片区综合开发，考核指标包含了从单一土地增值到产业聚集发展相关的综合性考核指标；二是要求平台公司在区域开发传统的土地招商基础上升级到产业招商，仅仅溢价买地给开发商已经不能满足政府对产业发展的渴求；三是要求延长城市开发建设的产业链条，从以开发建设为主向开发建设和运营服务并重转型，甚至进一步要求平台公司进入产业孵化投资环节。
据笔者观察，面对如此众多的“产业”诉求，习惯于投融建管的平台公司普遍不知所措，不少企业虽然迅速做出反映，但是由于对产业发展的内在规律知之有限，陷入不少误区。
误区一：单点发力，难以解决系统问题。我们看到，有的政府平台公司成立了产业研究院，有的政府平台公司成立了产业招商公司，有的政府平台公司则发起产业投资基金在资本招商上发力。成立这些机构并有效运转是需要的，但是产业发展是一个系统问题，单纯做好一个环节而不是系统设计，注定是事倍功半。
误区二：重视产业规划，但产业规划往往落地困难。聘请第三方专业公司对所在区域或者开发的片区进行产业规划已经是区域开发的常规操作，但是在具体实施时，大量产业规划最后都束之高阁难以落地，于是又花钱做深化方案，也往往很难落地。究其原因，有的是因为将产业规划与空间规划混为一谈，整个产业规划落脚在建设项目的策划和产业落位上，没有聘请真正懂产业的团队站在产业视角进行分析和规划；有的则是目标产业趋势和产业数据的简单堆积，缺乏扎实的预招商，未能将产业痛点与本地能够发育的产业环境有效匹配，规划飘在空中，既不接地气，也不被真正产业界所认同；还有的则是只重视产业体系和产业具体环节及功能载体的设计，对于产业落地实施的路径用力不够，导致产业规划不能指导后续的产业招商与运营。
误区三：花大力气自建物业进行产业孵化和运营服务，入不敷出，包袱沉重。近年来各地平台公司建设并持有了不少诸如创新中心、众创空间、共享数据中心等产业功能载体，并成立团队或者引入外部专业团队进行运营。但是从实效上看，这类载体大多投入巨大，产业入驻实际情况远低预期，产业发展收效甚微，资产收益低下，成了“鸡肋板块”。
误区四：介入产业投资，但与本地产业发展联动性不强。受自身专业能力不足的限制，再加上国企在投资上的决策机制和容错机制有待完善，产城综合运营商进行产业投资往往依托专业投资机构，通过发起产业投资基金进行产业投资，力求通过产业投资引育产业。但在实际运作过程中，要么产业投资基金本地反投比例过高导致投资困难，要么反投比例偏低，虽然能够借助专业机构的投资能力获得投资收益，但是跟投的外地企业与平台公司所在区域产业关系不大，对本地产业发展并无帮助，犁了别人家的田，荒了自己家的地。
误区五：先有项目再思考产业，以项目思维代替产业思维思考产业发展问题。产城综合运营商无论从思维习惯、组织构架还是业务传统往往是项目思维型的，笔者屡屡遇到针对具体项目设计确定产业如何发展的需求：如某湾区一线城市，要在容积率堪比CBD的市郊区域发展文旅商产业，某中部网红城市要在一片混凝土森林中发展文创产业，某转型产城综合运营商的一线开发商要在东北一普通滨海城市复制自己的港产城模式......由于项目综合条件与所需产业存在难以弥合的差距，基于项目硬做目标产业几乎是不可能完成的任务。我们发现很少有产城综合运营商站在他们的客户——产业中的企业的业务布局需求来看待自身的项目选择和布局，可谓本末倒置。
对于产城综合运营商来说，如何走出上述误区，构建自己的产业发展板块呢？这个宏大的命题一篇小文是无法说清的，但解决问题的第一步却是明确而共性的，那就是按照产业发展的逻辑而不是城市建设的逻辑构建自身的产业发展业务体系，那种只满足于站在门外做所谓的“产业平台”或“产业配套”是远远不够的。必须以产业服务切入产业，填补政府与市场之间的空白，充分发挥综合服务商的服务价值才能真正把产业发展的短板补起来。
产业发展业务体系自成链条，包括产业研究、产业规划、产业招商、产业服务和产业投资五大部分组成。
产业研究是对区域发展的目标产业进行持续的跟踪研究，对于地方产业发展而言，产业研究重点的并不是产业发展前景即趋势，而是研究产业发展的痛点以及本地在产业地图中的位置，本地的资源禀赋及产业环境对目标产业的关键要素资源供给能力和协同效率。产业研究不仅用于指导产业规划，也用来指导产业招商、产业服务和产业投资。例如，产业招商画像的确定，针对产业共性痛点的细分产业服务体系构建以及如何进行产业投资能更加有利于本地相关产业发展，都需要扎实的产业研究。由于产业发展瞬息万变，同时各地产业竞争激烈，产业研究不能一劳永逸而是一个持续跟踪的过程，并且不仅要纵向研究产业发展脉络，更要横向研究不同区域产业动态变化的竞合关系。
产业规划是对特定区域产业体系的系统设计。产业界是否认可是判断产业规划好坏的唯一标准，对产业招商和服务有明确清晰可落地的策略设计是产业规划必须完成的任务。按这个标准，目前我们看到的大部分产业规划恐怕都不合格。产业规划也需要在实际运作过程中不断迭代，产业市场、产业政策的变化，某个龙头企业或重大项目的招引落地都会对一个区域的产业发展产生很大影响，因此，产业规划也需要与时俱进，不断调整更新，以适应外部环境的变化，保持对区域产业发展的现实指引价值。
产业招商是根据产业规划对目标产业企业进行招引的过程。在高速度发展阶段，产业招商是一个区域产业发展最直接的手段，因此各地政府都十分重视产业招商。但是在高质量发展阶段，企业横向扩张和产业梯度转移的趋势趋弱，传统产业招商难度加大，竞争激烈，对于不具有产业政策设置权力的产城综合运营商来说，产业招商更是难上加难。但是，我们要认识到产业招商不是目的，而是手段，过分重视产业招商而忽视产业研究、产业规划和产业服务等环节，单靠产业招商是徒劳无益的
产业服务是支撑产业招商，留住招引企业并赋能本地产业升级的重要环节。与通常理解的工商税务政策申报等一般性企业服务不同，产业服务强调基于特点细分产业的共性痛点，建设产业基础设施，有针对性的解决仅凭企业自身或者产业内部没有能力或者不经济的产业发展瓶颈。不同的产业，产业痛点不一样，而且产业发展痛点并不都能通过产业服务解决，这就要求产城综合运营商必须做好产业研究，找到自身能够赋能产业的切入点，扎扎实实通过垂直产业级的服务帮助产业升级，形成特色和竞争力。我们在实践中发现，尽管产业相差迥异，金融赋能、数据赋能、科技赋能和人才赋能还是具有很强的通用性的（四大赋能如何展开，我将另文专述）。沿着这四条主线我们几乎对所有产业都能找到一些服务点切实帮助到当地产业及产业中的企业。
产业投资主要是通过本地的产业引导基金和专项产业基金对本地重点发展产业的潜力企业进行投资，主要目的可以概括为三个方面：一是通过投资推动企业发展；二是通过产业投资实现资本招商和留商；三是通过产业投资获取资本收益，弥补产业研究、产业服务等环节支出大收益小的不足。由于产城综合运营商通常缺乏产业投资及资本运作能力，而且能力的培育需要过程，我们建议在产业投资初期，产城综合运营商应更多考虑与专业投资机构和龙头上市公司的投资机构合作，借助他们的投资判断及产业资源控制投资风险，确保投资收益。还需要特别强调的是，一定要不断加强自身的产业研究能力，特别是对本地区/区域重点发展产业的研究，不断探索创新并逐步完善针对目标产业的投资地图和投资策略。
从产业研究、产业规划再到产业投资，看起来似乎有先后次序之分，但在实际操作过程中，其实是一个相互嵌入，相互支撑的整体，并不遵循严格的次序关系。例如，产业规划中广泛采取预招商来验证产业规划的市场接受度和可落地性已经是可落地的产业规划的标配环节。为了促进招商，在招商环节就开展预服务，让被招引企业提前感受到本地对产业很懂，产业服务很专业，这对于产业招商是最有力的支撑。此外，通过投资推动资本招商早已屡见不鲜，不少地方都尝到了甜头。
本文以上描述还偏理论概述，实际操作如何展开，敬请关注本系列文章以及我们后续推出的案例和专题课程分享。
