产业园区作为产业聚集的载体，是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设的重要使命。中国经济发展进入新时代，面对新经济发展形势，经济结构需要优化调整，发展方式需要转变。作为中国经济重要组成部分的园区，也需要加快转型升级，高质量发展。近年来，中国产业园区高质量发展迎来政策 “组合拳” ，政策推动战略性产业集群建设的同时，优化城市群经济布局，构建产业园高质量发展新格局。本文将深入分析产业园区行业发展现状、未来趋势及应对策略，旨在为相关企业提供启发。
产业园区是指政府或企业为实现企业发展目标而创立的特殊区位环境。是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业的重要使命。我国产业园具有数量多、分布广、种类全的特点。随着经济崛起，园区数量迅速增加，根据前瞻产业园区库统计，全国累计已有产业园8万多个。在空间方面，产业园从沿海地区起步，快速向内陆扩散，逐步覆盖全国各省，形成了东部省份最为密集、各大区域广泛分布的布局特点。其中广东省产业园区数量已突破 18000 个，遥遥领先。在类型方面，产业园区以传统工业区为基础，相继出现了多种叫法不一、形态各异的产业园，从经济技术开发区、高新技术开发区，到科技园、创业园，以及新兴的产业新城等。目前，产业园开发模式主要分为政府主导模式、企业主导模式、政企联合开发模式三类，这三种模式的差异贯穿于产业园的开发、运营管理、盈利整个过程中，其中政府主导模式是当前中国最常见的产业园开发运营模式。
企业主导型模式是政府通过招标方式选择企业作为园区的开发、运营主体，政府负责城市发展、产业政策、土地用地等宏观调控。政企联合模式是政府与企业联合设立产业园开发公司负责产业园开发建设，并设立管委会负责行政事务管理。发展至今日，产业园区行业呈现出百花齐放的状态，但也不可否认的是，因为盲目开发、缺乏规划等现象的存在，行业发展至今仍存在大量问题。归纳如下：• 供需关系不平衡：近年来经济形势恶化，中国产业园区供给增速远大于需求增速，产业园区已经进入买方市场。• 前期有效研判不足：产业园对行业研判能力、对进驻企业的专业调查能力有限，难以筛选、评估优质目标企业和排查园区招商隐患，导致产业园整体发展的后劲乏力。• 顶层设计弱：我国产业园在产业定位、园区规划、产业链结构等环节缺乏科学规划，导致园区难形成核心竞争力，同类型园区面临同质化竞争，不利于资源高效利用和园区长远发展。• 盈利水平减弱：产业园区行业规模在不断增长，但整体盈利性却在减弱，和君分析的多个标杆产业园区的实际收益状况也印证了这个趋势。• 招商难：当前中国产业园存在招商资源少、招商对接效率低（大部分产业园缺乏专业的中长期招商方案和高效的招商对接能力）、传统招商模式效果不佳等问题，导致园区招商成功率低，招商费用居高不下，同类园区形成恶性竞争。
• 运营增值服务弱：大部分园区仅关注招商引资，但往往忽视了后期的园区运营增值服务。例如为入驻企业提供成本低的金融服务平台，为入驻企业提供技术、人才等优质资源的对接服务，为入驻企业提供知识产权咨询等专业化咨询服务。这样的现状不仅导致产业园运营方损失了更多获利机会，更减弱了园区入驻企业的相对竞争力，导致产业园长期获利减少。产业园区的发展模式逐步多样化，由最初的产城分离至产城联动，再到产城融合。产业园区与平台经济、互联网等新兴产业及模式融合发展，产业园区的开发和建设参与者不断入局，包括政府园区平台企业、传统房企、专业产业地产开发商、制造型实体企业、互联网巨头、金融机构等。产业园行业的竞争可体现在园区主体和开发企业主体两方面的竞争。
• 园区主体之间竞争：产业园区项目发展很大程度上取决于其所在城市经济发展情况，因而园区开发企业的竞争主要体现在所在城市与周边城市的竞争，尤其是经开区和高新园区两类园区的开发企业，如上海张江高科、临港等。近年来园区数量持续增加，政府收紧土地和税收政策，促使园区主体面临新一轮竞争。园区将更注重园区从开发运营到企业服务全链条的综合性优势。• 园区开发企业之间的竞争：除了园区主体和城市间的竞争，园区开发企业在园区项目中涉及土地开发、基建、配套建设、招商运营等多项业务，大型的房地产企业凭借住宅项目的开发资源和经验，挖掘园区开发的第二增长曲线，不断入局园区开发建设，致使政府平台企业和专业产业地产开发商的住宅配套设施建设业务竞争加剧。从当前创新发展期的竞争方式上看，园区竞争也已经从以土地价格、优惠政策等为主导的硬实力竞争，进入到以运营产业环境和综合服务为主的软实力竞争阶段。在开发阶段，核心竞争点为价格竞争和优惠政策。客户主要关注廉价的土地，免费提供厂房和办公，特别优惠的税收政策等，在这些方面，各地的产业园存在趋同趋势。在运营服务环节，随着价格和优惠政策趋同，园区基础设施与配套环境将成吸引客户关键，良好的产业基础，完善的产业配套和服务，必将成为客户主要关注的重要因素。放眼行业，领先的产业园区运营公司均在项目拓展、项目招商、项目运营、更新改造四个方面有各自独特的发展策略。
比如在项目拓展阶段，运营公司不能拘泥于某一种方式来拓展项目，需要因时因势灵活运用轻资产、中资产、重资产等多种方式， “深耕区域战略，吃透一个区域，拿下一批项目” 是产业园区运营公司普遍的区域拓展策略。在项目招商环节， “提升潜在客源的引流能力” 是行业中产业园区运营企业在交易环节提升招商效率的主要逻辑。在项目运营过程中， “深度洞察客户，深化客户价值” ， “数字技术赋能，提升运营效率” ， “服务区域产业发展，园区特色主题化” ，是头部企业的三大发力方向。与此同时，行业中领先的产业园区运营公司在项目更新改造环节都做到了 “划分产品线，标准化其产品” 、 “建立供应商体系、规范作业流程” 等。比如招商蛇口，以独特的 “前港-中区-后城” 综合发展模式，从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案。在 “前港” 环节，招商蛇口以深圳蛇口游轮母港为标杆，以港口为切入口，以临港产业园区为主要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合与协同发展，形成产城融合生态圈。在 “中区” 环节，招商蛇口深耕园区开发与运营，聚焦空间规划、产业聚焦、生态园服务，为产业创新赋能。从主题园区到特色产业带，再到生态型片区，招商蛇口赋予产业繁盛生长的能量，为城市经济多元化发展带来源源不断的活力。在 “后城” 环节，招商蛇口专注为家庭客户提供精品住宅，公司梳理并建立了三大类住宅品系：成长系、成就系、传承系，以满足不同客户家庭核心居住需求。三大环节有机联动，形成相互赋能与反哺的战略飞轮。与此同时，招商蛇口坚持分类推进“一园一策”，今年，招商蛇口产业园区聚焦打造主题园区，系统化提升产业运营打法。关于主题园区，提出 “五个一” 总体架构（一套清晰的产业定位、一套明确的产业组织体系、一个针对性强的产业载体、一个完善的产业配套体系、一个落地的产业运营服务）。 “五个一” 的专业打法将从各维度提升招商蛇口的产业运营质量，提升客户黏性和满意度，从而提升园区的溢价能力和产业价值。未来公司将围绕 “五个一” 继续深化主题园区产品，构建特色化、专业化的生态服务体系，突出 “产业属性” ，做强 “产业核心” 。从案例中我们可以看到，招商蛇口既做到了产业模式的标准化，又做到了单个产业园区的定制化。通过标准化的产业模式，规模复制，形成公司资产与业务的良性增长；通过定制化的园区经营，充分挖掘每个园区的独特禀赋，助力各地区不同特色产业发展，从而最大程度地提升园区整体价值。 作为园区开发运营的相关企业而言，注重高价值环节能力培养是未来的关键。土地整治、园区建设、产业导入及后期运营，每个环节都有明确的 “增值点” 。比如在开发环节，可通过土地一二级联动开发模式，向政府低价拿地后进行二级开发，获得配套商业地产、住宅的出售及出租收益；而在服务环节，产业园通过在园区内提供有偿融资、信息咨询、培训、孵化、人力等产业发展性增值服务获取收益。综上所述，随着中国经济和产业政策的全面调整，园区功能形态已全面转向为推动产业转型升级的空间载体平台，产业园区的发展建设逐渐走向产城一体的可持续发展之路。在这个过程中，简单的投资—开发模式必然会被淘汰，而以运营产业环境和综合服务为主的软实力提升，将成为未来竞争的关键！
