“地产与资本密不可分，产业与金融相生互动。”

2020年，越来越多的产业园区运营主体以“资产管理”为核心关注点，借助中国资本市场“注册制”、科创板、REITS等“东风”，采用升级版的资本运作模式，打通园区资产的“融-投-管-退”全周期通道，将是未来一段时间最重要的行业命题。

一、  产业园区呼唤资本运作模式创新

(一)     资本运作成为产业园区发展的核心诉求

由于产业园区在区域开发建设、产业培育及区域资源调配与整合方面承担重要作用，且开发区域广、项目复杂、回报周期长，因此，需要长期持续的资金投入，这就对产业园区提出了极高的资本运作要求，而目前相对单一的融资模式、粗放的资金与资产管理成为产业园区发展的核心短板，未来亟待拓展渠道多元、模式创新的资本运作方案以满足园区健康发展需要。

(二)     产业园区成为优质投资资产

近年来，在以创新强国战略指引、供给侧改革为主线的改革政策指导下，我国正由以传统制造业为主的第二产业向以研发创新导向的高端制造业、以现代服务业为代表的第三产业等现代产业体系升级。产业的创新与升级拉动产业楼、数据中心、物流仓储等产业园区业态的投资机会，为园区的融资模式创新提供了客观条件。

二、  产业园区资本运作创新的三大途径

(一) 园区上市通道开启

2020年，科创板、“注册制”等资本市场创新举措的深化落地，以及此前发布的《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，标志着产业园区加速拥抱资本市场。继中新集团正式在上海证券交易所主板挂牌交易后，锦和商业、德必文化等行业新星也成功上市，打开了产业园区运营主体的上市空间。

2020年4月21日，锦和商业正式在上交所挂牌，股票代码为SH.603682。除去发行费用等，锦和商业上市募资净额为6.85亿元，发行后市盈率22.28倍。锦和商业专注文创园区运营，主营业务为产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理。锦和商业以承租运营模式、参股运营模式和委托运营模式等轻资产运营模式成功上市的模式为园区企业上市提供了范本。

2020年9月17日，上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司首发申请获创业板上市委员会通过，将于深交所创业板上市。公司首次公开发行的A股不超过1347.40万股，占发行后总股本的25.00%。据招股书显示，德必文化拟募集资金61578.36万元，募集的资金将用于园区智慧精装一体化升级、星光德必易园、德必岳麓 WE"、研发中心建设、补充流动资金等项目。

产业园区运营主体的上市既有利于园区企业破解资金瓶颈，获取长期低成本资金，提高融资能力。同时，上市后的品牌形象大幅提升，可以获得地方政府更多的政策资源支持，以及目标客户的关注，增加品牌竞争优势。另外，成为公众公司后，也有利于打破传统的管理模式和经营机制，推动企业实现科学化管理。

(二)     园区REITs和资产管理提速

REITs最早于1960年出现在美国，本意是把缺乏流动性的商业地产包装成为流动性较强的证券出售给投资者。而在2020年之前，中国境内市场没有标准化的REITs产品，均为类REITs的私募产品，其特点是产品门槛高，只卖给特定的客户群体，而相对应的公募REITs可把符合要求的不动产项目及其收益做成标准化产品，在交易所上市出售。

2020年1月，中国证监会召开2020年系统工作会议，指出稳妥推动基础设施REITs试点。4月30日，中国证监会和国家发展改革委共同发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确提出“鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”，并“支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。”，昭示着产业园区REITs资产证券化进入黄金发展窗口期。

产业园区作为我国公募REITs试点的重点支持对象，具备独特优势：以集成电路、生物医药及人工智能等园区主导产业是未来中国经济转型的方向，园区租户以高新企业为主发展，势头良好，且产业集群效应可吸引更多上下游企业落户，产业园区具有持续经营能力。据银河证券数据，初步估计5年后产业园区REITs市场规模累计可达约809亿，市场前景广阔。

综合来看，权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将最先受益：

从地域上看，核心一线城市及部分二线城市的国家级开发区或经开区资本化率超过4%，可分配收益较高，发出产业园区公募 REITs 的可能性更高。

从园区类型来看，高科技产业园区、特色产业园区等园区资产是本次基础设施REITs的重要底层资产之一。

从园区主导产业来看，新一代信息技术、生物、新材料等新兴产业将能最大限度保证园区现金流。

产业园区公募REITs试点对于推动园区可持续发展意义重大。从资金盘活的角度，REITs通过“投资—运营—盘活—再投资”的内循环的模式推动更多资金投入到新片区的开发建设中，降低资产负债率，改善财务状况，构建投资闭环，帮助产业园区加快扩张速度。

(三)     园区产业基金“高歌猛进”

园区产业基金是指园区运营方以单独出资、与政府/社会资本共同出资设立，采用股权投资等市场化方式，重点投资于园区内入驻企业，支持园区相关主导产业发展的基金。园区主导的产业基金发挥着越来越大的作用，一方面，园区基金成为招商引资的“利器”，甚至成为各园区的“标配”服务，另一方面，园区基金也成为园区的战略新兴业务和利润增长点。

2020年，许多园区投资运营方与产业巨头跨界联合成立产业基金，促进产业投资的发展，扩大公司资产规模。例如，东湖高新与光大资本投资有限公司、光大浸辉投资管理（上海）有限公司共同出资设立总规模达24亿元的东湖光大产业投资基金，通过投资节能环保、新兴信息产业、生物医药产业、新能源、集成电路、高端装备制造业和新材料等领域内的优质企业壮大企业产业投资业务。万科联合比亚迪设立基金，募集规模为11.01亿元，通过投资科技、物流等领域以提升其在物流地产领域的竞争力，同时将加速推进其“城乡建设及生活服务商”的建设。

三、结语

通过创新资本运作模式，产业园区可以拓宽融资渠道、打通资产管理通路、实现健康的资金链管理，走上长期良性发展的轨道，我们也期待着2021年有更多的园区融资和资产管理的创新模式出现。