中国宏泰产业市镇发展有限公司（6166.HK）（以下简称“宏泰发展”）成立于1995年，是以产业构建、园区运营和基础设施投资为核心业务，全面整合通用航空、大健康、科技创新、智能制造、工业设计、新能源、文化旅游等战略新兴产业资源，为区域经济社会发展提供了有力支撑。旗下拥有成员企业近百家，包括6家产业市镇运营公司、8家投资类公司、19家创新科技型企业和3个国家级众创空间。那么，宏泰发展是如何从一家房地产企业成功转型？成为产业市镇先行者和一流的产业园区开发运营商？

一、宏泰发展的成功要素

1、借势一线城市“产业外溢”历史机遇

宏泰发展的成功是抓住了一线城市“产业升级、腾笼换鸟”的大势：过去十多年间，一线城市由于人口、交通、环保等问题日益突出，导致许多产业出现大量的外溢需求，但周边的城市和政府往往缺乏资金支持，无力承接产业转移。宏泰发展正是看准了这个发展机遇与区域“痛点”，积极与地方政府合作，“带资进场”，为政府提供集规划、土地整理基础设施、产业构建、运营和管理为一体的“综合产业市镇建设服务”，而政府方则让渡城市、区域发展的收益，所以，宏泰发展本质上赚的是产业转移、区域发展的钱。目前，宏泰发展的产业市镇项目主要集中于京津冀和长江经济带等区域，尤其是随着“京津冀一体化”战略的持续推进，积极布局廊坊、张家口、石家庄等地，凸显出承接疏解北京城市功能而外迁的战略思想。

2、差异化的战略定位

自2005年，宏泰发展提出由单一房地产开发向产业地产转型起，经过十多年发展，宏泰发展摸索出一条独特的、可复制的产业市镇发展模式（见下图），宏泰随即进入了战略扩张期。

自2015年以来，在宏泰发展的营收结构中，产业市镇开发收入从2015年的33.17%上升至2019年上半年的90.37%，替代物业销售板块成为宏泰发展的主要收入来源。

3、业已形成的区域布局与土地储备

宏泰发展经过多年的区域耕耘，已经形成了以廊坊、张家口、石家庄为重点的“环京津”区域布局，以武汉、鄂州为重点的“长江经济带”区域布局（参见图1），尤其是在廊坊市的龙河高新区（土地储备情况参见图2）、龙河商务休闲度假基地、永清宏泰产业市镇园区等拥有数千万平米的土地储备，为未来的发展打下良好基础。

图1、宏泰发展的重点区域布局一览

图2、宏泰发展在廊坊龙河高新区的土地储备情况一览

数据来源：《宏泰发展2019年报》

4、构建产业平台，形成一体化产业服务能力

宏泰发展建立了数据中心、研究中心、IP中心和金融中心“四大平台”，为入驻企业的产业构建提供巨大支持，打造了一个完整的从前端规划、设计产业市镇以及产业主题定位，到中端的土地整理、一级开发、兴建基建服务，再到后端的招商服务、管理运营支持为一体的产业链条。每一链条都可以拆分，既可以服务于本企业，也可以对外服务，将自身管理能力作为一种模式对外输出，让客户获取更多选择权，宏泰发展的业务经营范围也可以更灵活，风险更低。

5、稳健发展，高毛利领先同行

宏泰发展在保持业务规模增长的同时，盈利能力也稳定增长，毛利率从2015年的42.91%增长到2019年的70.10%，净利润率也保持在30%左右，远高于同行水平。虽然赚钱能力很强，但宏泰发展并没有盲目扩张，从资产负债率来看，宏泰发展在负债把控方面做的很好，绝不顶着资金风险扩张，资产负债率处于行业平均水平以下，坚持稳健发展，展现出了较强的产业构建和抗风险能力。

二、宏泰发展的潜在风险

1、新兴业务占比不高

从宏泰发展的收入结构上看，其核心收入还是房地产开发相关收入，从2019年中报收入比例来看，房地产联动开发所带来的土地开发项目收益占比达到91.34%，产业服务等战略新兴业务的占比很低。可见，宏泰发展目前还处于产业园区盈利模式1.0阶段，未来需要尽快进行盈利模式的升级。

2、应收账款居高不下

2015-2020年宏泰发展应收账款数据统计

宏泰发展定位于区域发展的撬动者，而产业园区打造往往具有周期长、前期开发所需投入资金巨大、资金回流缓慢等特点。另外，在园区运营期，宏泰发展的相关收益也需要与区域内的新增财政收入、GDP、民生、就业、生态等指标挂钩，每年只有完成上述KPI绩效，才能从新增财政收入中获得相应的报酬，回款周期较长。这就意味着宏泰发展所开发的项目，不论是前期还是后期的回报周期都较长，客观上增加了经营风险。

3、产业转移“东风已弱”

宏泰发展的崛起离不开一线城市产业转移的东风，但经过近十年的发展，一线核心城市的产业转移趋势渐缓，部分一线城市也开始出现“产业空心化”，增长乏力的局面，产业转移的难度加大，再加上环一、二线城市经济的高速发展，原来合作的地方政府及平台公司已经具备独立开发能力，很大程度上削弱了宏泰发展的竞争优势和议价能力。

三、总结

宏泰发展借助产业转移、城镇化加速的历史机遇取得了快速发展，率先提出了“产业市镇”的发展模式，实现了“环京津”、长江经济带的区域布局，但与大多数房地产出身的园区运营商一样，宏泰发展仍属于产业园区1.0阶段——重资产开发的房地产模式，主要收入来自于房地产开发。随着未来产业聚焦的难度越来越大，地方政府考核要求越来越高，宏泰发展必须要找到支撑未来发展的“着力点”。（完）