养老设施纳入REITs发行范围，企业如何做好战略布局？
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作者:张良 和君咨询康养事业部
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发布时间: 2024-08-10
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养老项目通常具有投资大、回报周期长、资金流动性差等特点，这使得养老项目的融资成为一大难题。REITs作为一种创新的金融工具，投资者提供稳定的收益的同时，为养老项目提供了有效的融资渠道。近日，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，增加了养老设施、清洁高效的燃煤发电等资产类型。《通知》提到，“依法登记并在民政部门备案的养老项目”可申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。此文件一经出台，引起了业界的高度关注，大家都在翘首期盼中国首个养老REITs项目横空出世，同时也在探讨如何参与申报养老REITs项目。我们认为，REITs项目扩容至养老领域，对行业将会产生重要的影响，对于企业的而言则需要从战略的角度进行深度思考和审视。
第一，“申报的项目应权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权、经营收益权……项目公司依法完全持有拟发行基础设施REITs的底层资产。底层资产完整项目原则上应将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围”。第二，“对于首次发行基础设施REITs项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元）”。第三，“对项目公司不拥有土地使用权的项目，应说明土地使用权拥有人取得土地使用权的具体方式、出让（转让）方和取得时间等相关情况，土地使用权拥有人与项目公司之间的关系，以及说明项目公司使用土地的具体方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限，分析使用成本的合理性，并提供相关证明材料。”以上三点要求意味着，土地和资产的权属以及资产的规模成为项目立项的主要门槛。REITs项目在选择标的时，要着重考量项目的规模，项目估值、项目完整性、项目各方面要素的完备性等因素。从运营视角看，《通知》要求“运营时间原则上不低于3年。对于能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求”，“项目收益来源合理分散，直接或穿透后应来源于多个现金流提供方”，“项目现金流投资回报良好，近3年经营性净现金流均为正。最近3个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流），不低于未来3个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的70%”。由此可见，REITs项目对经营指标有一定的门槛要求，结合养老行业的经验规律，一般达到入住率70%左右的稳定运营阶段基本可以实现。为了实现这一目标，就要从项目运营的角度出发，对项目的所属区位、地方政策、市场需求、支付能力、成本结构、运营效率等因素进行综合评估。特别是在短期内，维持较好水平的“在住率”，成为养老REITs项目运营的关键所在。此外，相比于传统的“闭门式”运营方式，在REITs框架下，运营风险管理与控制显得更加重要，包括市场风险管理、政策风险预防、运营风险管理以及财务风险管理等，企业需要通过建立完善的风险管理体系和制定应对策略，确保项目的稳健运行和REITs投资者的利益最大化。REITs项目申报要求中，对于项目自身属性、发起人的业务范围、净回收资金的使用提出了明确要求，进而影响了企业的整体业态布局。第一，统筹考虑多种养老服务业态的有效布局及联动。REITs项目申报要求中明确“养老设施为依法登记并在民政部门备案的养老项目”，在民政部门备案的养老项目基本可以认定为“纯养老”的项目，在监管趋严的大环境下，收费模式基本以月费+服务费模式为主。过往的一些企业实行的养老长租公寓及大额押金等商业模式难以和REITs项目对接，因此，企业在做业务布局的时候，需要统筹考虑多种养老服务业态的有效布局及联动。第二，统筹业务边界，轻重资产适度分离。REITs项目申报要求“养老设施等类型项目，发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务”。这意味着，一旦决定申报REITs项目，养老业务需要和住宅开发业务要做必要的分离。此外，基于企业长期布局，要统筹轻重资产分离，对资产管理和运营服务做适度分开，对风险做一定的隔离。第三，项目储备充分，有效使用回收资金。REITs项目要求“发起人（原始权益人）应将净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项目和存量资产收购；用于补充发起人（原始权益人）流动资金等用途的净回收资金比例不超过15%。回收资金可按照市场化原则依法合规跨区域、跨行业使用” “发起人（原始权益人）应及时高效使用回收资金，基础设施REITs购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕”“不得将回收资金变相用于商品住宅开发项目”，因此，发行REITs项目的同时，需要有一定的后续项目储备，这也对企业的项目投拓和战略布局提出了较高的要求。
