2024年9月以来，伴随宏观经济政策演化和海内外政经形势变化，国内中小制造业企业未来发展态势迎来了新的变化。作为产业园区最主要的客户主体，未来产业周期一端的演变将如何影响供应端市场，本文尝试予以简要分析。规上工业企业利润自2023年疫情结束后，仍然长期处于下行周期，目前尚未显现恢复趋势；自2022年5月以来，全国规上工业企业利润总额月度累计同比增速从30%以上快速回落至10%以下，迄今为止31个月中有18个月为负值。此外，承载了大量民营经济主体的传统制造业与国家资本加速布局的高新技术制造业在利润上的分化趋势更加明显；根据国家统计局2024年10月发布会消息，2024年1-9月份高技术制造业利润同比增长6.3%，高于规上工业平均水平9.8%，成为为规上工业利润提供重要支撑。由上述趋势可见，民营规上工业企业的经营利润仍然有待改善，这对于以中小民营企业为主要目标客户的园区经济将形成显著挑战。图1：中国规模以上工业企业利润总额累计同比增速（国家统计局数据）根据高盛发布的报告《变革中的中国：聚焦产能周期——面对不均衡、判断转折点、穿越长周期》中数据，由光伏组件、新能源车、锂电池、功率半导体、空调、工程机械和钢铁组成的七大产业方向，即将进入显著的分化周期（具体可概括为“一升两调三降”），需要重新阅读和判别其中细分赛道的增长潜力和库存风险。图2：全球/国内需求视角下的七大行业2023-2028预期产能“一升”：在未来的3-5年内，功率半导体行业的产能仍在爬坡，且利润坚挺，仍处于上行窗口；“两调”：光伏组件、锂电池的产能超额最为显著，预计将于1-2年内见底并进行行业洗牌，但在广阔市场需求的支撑下，还会重回增长周期；“三降”：新能源车受限于海外需求下降和国内的渗透率不断提升，中长期的产能回调则不可避免；空调的产能将维持当前水平。而工程机械和钢铁行业在需求端结构重大调整的背景下，仍将持续下行。以三大核心城市群为代表的制造业发展动能有待调整重构
在2024年全国一二线城市经济发展均普遍承压的现状下，北京和深圳的制造业发展依托信息技术产业的支撑呈现较强韧劲和增长势头。以深圳为例，在广州市及珠西各城市产业结构调整和增长承压的背景下，其制造业的发展引领着整个珠江东岸乃至粤港澳大湾区。民营中小企业发展仍然孕育蓬勃生态，且正在迎来新一轮产业升级周期。图3：北上广深2004-2024年规上制造业增加值同比增速（统计局数据）作为体量超过3万亿的三个全国一线城市之一，深圳的实体产业制造业增量突出，在2022年疫情结束之后的增长韧劲亮眼。2024年1-3季度全市规模以上工业增加值同比增长高达10.2%（北京、上海、广州分别为6.9%、1.3%、-2.2%）。而深圳市实体制造业快速发展的背后，是“科创为核”、“数实融合”产业生态长期孕育创新动能的结果。半导体、新能源、新材料等居于供应链上游的产业集群，与居于中游的消费电子、汽车、生物医药、低空经济产业链已经形成显著的链状协同，有效提升了生产和创新效率；未来伴随着人工智能、数字创意经济乃至脑机接口等未来产业的进一步发展，IT信息技术与制造业的软硬协同效应将进一步凸显，“促进工业互联网、大数据、人工智能与产业深度融合，强化先进制造业优势，厚植高端服务业新动能”，将催生更多诸如灯塔工厂、仿真机器人等在内的独角兽企业。在供应端，在经历近期3-5年不等的快速发展后，全国产业园市场总体态势正在逐步转入过剩和下行周期。以粤港澳大湾区为例，产业园市场自2019年以来快速成长后，去库存大周期即将来临，预计本轮去库存周期将达到2-3年。在此周期内，市场以价换量的趋势将长期持续。图4：2024年3季度产业园区REITs 收入、EBITDA 及可供分配金额情况而在需求端，如前文所述，包括产品库存周期、技术突破和商业模式落地大事件、二三产结合、数实融合在内的行业趋势，又在企业主体，即需求端深刻地影响市场主体需求的规模。在此情境下，产业园的经营策略又当如何调整？结合一线调研，本处仅列举若干思考供交流。对于中长期项目而言，当前进行产业定位和周期研究的必要性远高于传统的市场供需、流速分析。应结合产业定位和主体需求特征，借助下行周期控制征拆成本，争取更加有利的规划指标，力争踩准市场需求回暖节点投放产品。在既定规划条件基础上，通过高低配等方式，前期重点开发项目尽可能规划招商适配性强，对腰部专精特新企业招商有竞争力的低容积率、独栋型产品；高容积率项目留待后期开发，等待产业集聚效应显现后前来入驻的中小企业和生产性服务业。针对生产型物业可向上兼容研发、办公的关键属性，在产品概念和设计中贯彻可分可合、可产可办的功能特征，最大限度满足购买类客户各类面积段和未来产业向研发端升级的需求。◎ 控制成本，提升得房率和可用性，坚持高性价比产品对标产业园标杆企业，研判中高容积率生产型产品的降本解决方案；尤其关注有原创技术含量的成本敏感型客户，如“首尾分离”企业对低成本生产空间的迫切需求。伴随土地稀缺和不动产价格下行趋势，制造业企业自用购买大宗载体在一线城市仍有市场机会。以深圳拿产业地建设联合总部基地的企业画像为例，自用规模1.5万/㎡左右的大宗企业自用需求一度成为市场主流，应结合该画像对市场企业进行重点摸排。依托坐落于产业总部、研发集聚区的反向飞地进行创新企业孵化和头部资源链接；借助本地市场的成本优势，承接规模化生产落地需求。
