过去40多年，中国经历了人类历史上最大规模的城镇化加速过程。2023年末，我国常住人口城镇化率达到66.16%，已进入城镇化中后期发展阶段。新城建设投资边际效益锐减，“摊大饼”形式的传统城市运营逻辑逐渐失效。城市发展将逐步从“增量拓展时代”向“存量挖掘时代”过度，城市更新将成为中国大中城市空间升级利用的重要方向，是下一阶段需要共同面对的关键命题。
2020年“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，城市更新升级为国家战略，其重要性被提升到前所未有的高度，相关支持政策也进入密集出台期。在政策支持下，拥有现成流量优势的城市存量空间，其全要素生产成本已低于外围新开拓的新城开发区，作为产业升级、人口集聚、产城融合的载体资产具备更高的投资收益能力，是实现城市运营“二次创业”的主战场，亦是未来城市魅力塑造与品牌竞争的关键举措。
城市更新绝不只是关于容积率、开发量、出让金补缴分配的政策机制博弈，其更应该是多元城市发展要素重构优化的过程，要求实施主体具备多维度、多层次的专业能力和要素整合能力。为此，和君城市更新研究中心以北京地区为研究重点，面向“商改商”、“×改办”、“旧厂改园区”及“老旧小区改造”等热门更新赛道，针对性梳理实施主体类型、改造模式及关键要点，助力理解当下城市更新的发展阶段与运营逻辑。
从实施主体运营模式角度看，北京“商改商”城市更新项目可大致分为3种核心模式——以太古雅秀、SKPS为代表的二房东模式，以王府井、首商、翠微为代表的自改造模式，以及以大兴春风里、芳圆里ID Mall为代表的资管模式。
以三里屯雅秀为例。升级前，北京雅秀市场是与秀水街市场齐名的涉外市场，开业之初一铺难求。但伴随需求萎缩经营状况一落千丈。雅秀大厦曾多次转型寻找新方向。2015年转型购物中心未能扭转经营颓势。随后定位轻奢路线，业态多为买手店和设计师品牌。依旧经营不善并在2016年9月进入闭店状态。2017年雅秀大厦寻求整体出租，承租方太古地产将雅秀包装为太古里西区，以UNIQLO、DESCENTE、NikeRise、M·ONE作为四大主力店，将其作为三里屯太古里项目的组成部分。
二房东模式另一个典型案例SKPS，前身为北京著名的烂尾楼长安8号，其在2007、2008、2009、2012年四易其主。2019年底，SKP租下了佳兆业广场的BI层到4层，建筑面积近20000平米，以“数字的化未来”与“模拟的过去”在火星平衡共存的奇妙场景，营造了一个融合时尚、艺术和科技的未来新世界氛围。
通过两个案例可以看出，“二房东模式”更适合核心商圈核心项目，其以强大的品牌把控力和较高的租金承受能力，化解潜在的竞争风险，同时扩大经营面积、调改业态组合、丰富空间体验，持续强化自身在商圈的领导地位。过程中甚至不计较更新项目单独的成本和收益关系，而是从整体利益出发通盘考虑。
2019年初，北京市商务局对全市经营面积2万平方米以上的传统商业进行了摸排和走访。目前面积2万平方米以上的传统商业，开业20年以上的有18家，开业10-20年的有54家，一共是72家。2019年10月30日，北京市商务局通报，做好本市传统商场提质增效，“一店一策”升级改造工作，北京确定了10家本市传统商场转型升级试点名单，包括：王府井百货大楼、西单商场、长安商场、百盛购物中心、蓝岛大厦、赛特购物中心、翠微百货、甘家口大厦、资和信百货、顺义国泰百货。
表：部分“一店一策”升级改造商场统计
从改造效果看，此类项目虽然区位条件极佳，但受限于产权方企业类型特点，北京传统百货“一店一策”改造升级项目多以外立面翻新、室内装修重置、增加社区商业功能等为主的“基础更新”。除西单更新场等极个别项目外，缺乏迎合新消费趋势的空间审美、创新业态和服务内容，改造理念和手法相对较为保守，从市场角度难言成功。
但自2021年开始，以昆泰与盈展合作打造的THE BOX为代表，此类项目业主方积极与市场化企业合作，依托存量载体规模和区位优势，未来有望成为北京“商改商”市场的核心供方。
以大兴大悦春风里项目为例。2018年，大悦城控股和高和资本联合成立了50亿元的城市更新并购母基金，北京大兴大悦春风里是该基金成立后投资的首个项目。在角色分配上，高和资本在其中负责投融资、成本管控及资产证券化的退出工作，大悦城则负责设计以及招商运营的部分。双方共同认购劣后级，同时配合优先级资金对物业进行改造及运营。计划通过运营优化经营性现金流，最终依托高的租金回报率实现公募REITs退出，从而实现既能小股操盘，又能靠外部资本形成扩张。前身是美罗城的芳圆里ID MALL同样采取了类似的运营撬动资本的更新模式。
资管模式运作周期普遍比较长，包括前端投融资、中端运营管理和后端以资产证券化为主要方式的资产变现退出。因此需要根据不同投资阶段、不同LP回报率要求，设立不同主题基金匹配物业开发、开业前期、稳定运营的各个阶段。不仅考验操盘方的资本运作能力，更考验市场周期认识、资产识别、法务处理、财务结构设计、物业改造、招商及运营的综合能力，操作难度极大。
三种运营模式的适配环境截然不同，在具体操作过程中过，要结合更新标的的产权方特点、市场价值、自身的品牌议价能力、优势领域、企业发展战略、政策要求等综合决定。整体看，相比于“商改办”，“商改商”难度大，实践并成功案例数量较少。但相比上海层出不穷的商业创新调改项目，北京的商业地产仍存在大量机会。
