2022 年，房屋工程建设行业呈现出前所未有的转折和巨变。来到 2023 年，市场似乎没有出现意料之中的回暖。
由于滞后效应的存在，2023 年前三季度，全国建筑业总产值增速远高于 GDP 增速，这也从一定程度上证明了建筑行业的抗压能力与韧性潜力，经济压舱石作用凸显。继 2022 年全国新建商品房销售面积增速下降 25.1% ，房地产市场仍未见底，2023 年，该数据再次下降 8.5% 。虽然略有滞后，房地产行业风险及压力必然传递到房屋工程建设行业。
但在危机中，仍然蕴藏着结构性机遇。国家深入布局以 “人” 为核心的新型城镇化战略，推进城市群一体化发展，加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和 “平急两用” 公共基础设施建设，将给建筑企业带来新的发展机遇。
需求变化预示房屋工程建设行业大变局已不可阻挡。房屋工程建设行业何处去？万众瞩目，全行业从业人员都陷入深度思考，翘首以盼终极答案。
2023 年前三季度，建筑业增加值为 60196.6 亿元，同比增长 5.57% 。自 2011 年以来，我国建筑业增加值持续保持增长态势，占国内生产总值的比例始终保持在 6.5% 以上，国民经济支柱产业地位稳固。△ 2011-2023Q3建筑业增加值及其占国内生产总值的比重情况
2011-2022 年，我国建筑企业利润总额呈现逐年上升趋势。2022 年，全国建筑业企业利润总额达 8639 亿元，是 2011 年的 2.07 倍，同比增长 1.99% ，增速连续五年下降后回升，但尚未修复至疫情前水平。2011-2022 年，我国建筑业企业产值利润率呈波动缓慢递减状态。2022 年产值利润率为 2.68% ，比上年减少了 0.21 个百分点，再次延续下降趋势，距离 2014 年高点已经下降近一个百分点。截止目前，2023 年行业利润数据暂未公布，但不可否认的是，行业微利时代已正式来临。行业政策趋势展望2023 年至 2024 年 1 月，建筑业重要政策主要集中在保障性住房、城中村改造及平急两用公共基础设施建设三大工程、生态环境治理及美丽中国建设、绿色低碳及绿色建材应用、数字化转型等领域。
通过梳理相关政策，结合头部建企主要行动策略，建筑业发展趋势呈现以下几大特点：第一，房地产市场爬坡艰难，建企开始谨慎布局房建市场。2023 年，房地产市场恢复不及预期。房地产市场的企稳回升仍依赖于经济复苏和居民信心恢复的进程，而国内外错综复杂的经济形势也给这一进程带来了较多的不确定性。行业整体对资本市场融资、资产并购持观望态度，尽管 “十四五” 中期相关融资端放松政策不断出台，但落地还需时间。近年来，建筑企业主动调整房建业务经营策略，持续优化订单结构。以中建为例，2023 年住宅类新签订单金额及占比均呈下滑趋势，公建及工业建筑类比例提升。第二，“绿色低碳” 成为必答题。实施双碳目标是一项长期、复杂而艰巨的任务，建筑行业的减碳、管碳，只考虑技术层面是不够的。由于碳排放贯穿建筑全生命周期的特别属性，全产业链的协同发展也将在双碳目标的推动下更早到来，催生建筑企业向城市整体绿色低碳服务商转型，赋予建筑企业新的使命。第三，“三大工程” 为建企拓展业务新空间。政策鼓励加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和 “平急两用” 公共基础设施三大工程建设，推进以县城为重要载体的城镇化建设。从细分领域来看，各地区加快改造城镇老旧小区、老旧厂区和老旧街区，加强保障性住房供应，推进医疗卫生、文化娱乐、体育健康、养老托育等民生保障建设，将给建筑企业带来新的发展机遇。第四，主管部门大力改善营商环境，政策落地仍需时间。过去一年，建筑行业数字化转型、绿色建材、智能建造等各类政策频出，政府和主管部门不遗余力地引导行业高质量发展，未来行业的竞争，将从信息差的竞争，逐步演化成品牌效益的竞争、商业模式的竞争、生产效率的竞争与供应链资源的竞争。但政策落地仍需时间，如设计行业的资质改革，自 2014 年开始收集意见，仍未真正落地具体方案。第五，国企与民企加剧分化，行业整合趋势更加明显。2023 年 8 月，上半年年报发布，大型建筑央（国）企继续稳健发展，营收同比增速基本在 5%-10% 之间。地方国企整体表现虽不及央企，但区域龙头优势地位持续强化，综合实力仍然较强。曾经的民营房建上市企业独苗浙江龙元建设，控股股东已变更为杭州交投集团，国资背景将有助于龙元通过战略、产业协同提升公司在长三角区域业务市占率。随着我国城镇化进入到减速阶段，房地产行业由高速增长进入平稳增长期，2018 年开始，全国新建商品房销售面积进入同比增速不及 3% 的时代。2023 年房地产市场虽呈现 “弱复苏” 态势，但市场调整压力依然较大，2023 年 1-10 月份，商品房销售面积 92579 万平方米，同比下降 7.8% 。中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展。2023 年，国家多个部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设、推进城中村改造、规范实施政府和社会资本合作新机制等方面落地具体举措。《关于规划建设保障性住房的指导意见》的出台，明确了加大保障性住房供给和推动建立房地产业转型发展新模式的两个主要目标，预示着我国住房供应体系将发生显著变化，“市场+保障” 双轨制逐渐形成：即让保障房回归保障属性，满足大部分工薪阶层的刚性住房需求；让商品房回归商品属性，更多地满足高收入群体的改善性住房需求，从而实现房地产市场的分层管理和差别化发展。展望 2024 年，政策基调将以化解风险为主，降低购房成本、门槛，改善房企融资等利好措施有望继续释放。预计未来，伴随各项利好政策持续落地，房地产市场有望回暖，进而有益于相关房建企业现金流和业务状况好转，但难以恢复至历史高位。2023 年，全国层面的城市更新相关表态/政策数量为近三年最高，充分体现了城市更新对扩大内需，推动城市高质量发展的重大战略意义。2023 年中央的城市更新政策更多与稳增长进行结合，特别是围绕老旧小区改造、推进超大特大城市城中村改造进行全面性部署。老旧小区改造、城中村改造成为下阶段我国大城市实施城市更新行动的重要抓手。此外，城市更新涵盖绿色化、智能化升级发展方向。城市升级前景广阔，住宅绿色化、智能化、物联化、适老适幼化升级将成为新的增长点。在绿色化方面，随着建筑信息模型（BIM）、绿色建筑、装配式建筑增加，以及钢铁、有色、建材等行业的低碳转型，未来房地产市场将向低碳化、节能化转变。在智能化方面，随着改善性住房需求提升，互联网、大数据、人工智能等高附加值行业将与房地产市场深度融合，满足住房消费者更高层次、更多元化的居住需求。各参与方也将关注城市更新领域发展趋势，伺机布局装配式建筑、BIM 技术、节能建筑等相关细分领域。2023 年 7 月，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。一时间，城中村改造成为各地热点。在《意见》中，有三点值得重点关注：一是 “高效综合利用土地资源” 意味着涉及土地开发，而非单纯的老旧小区改造；二是 “与保障性住房建设结合” 意味着具备一定的公益性质；三是 “多渠道筹措改造资金、鼓励和支持民间资本参与” 意味着资金来源多元化、市场化，社会资本将发挥重要作用。从 2023 年 7 月份到现在，虽然各地方政府积极谋划，推进项目落地，但预算平衡是诸多项目普遍面临的问题，由于财务可行性的症结，很多企业的积极性也并不高涨。未来国家层面仍有希望释放更多的政策性信号与政策工具，来提振跟方参与主体的信心。从商业营业用房的开发投资情况看，2017 年以来商业运营用房投资额持续下滑，开发投资情绪下降。2023 年 1-10 月，全国商业营业用房开发投资额为 6892 亿元，同比下降 31.7% 。自 2013 年开始，我国商业营业用房新开工面积逐步减少，2023 年 1-10 月实现新开工面积 5368.96 万平方米，同比下降 24.04% 。商业资产已经从 “大开发时代” 进入了 “存量竞争时代” 。△ 2011-2023年（1-10月）商业营业用房开发投资额以及占房地产开发投资额比重国家大力提振消费，出台促消费、扩内需等一系列指导文件，将有效促进市场活力。从资本运作层面来看，我国基础设施领域试点公募 REITs 产品已推出，随着我国税务制度、法律法规的完善，REITs 未来大概率会逐步拓展至商业地产领域。REITs 的高流动性，使得未来商业地产的退出机制更加完善。我国商业地产新建增速放缓，但改造性与周期性再装饰装修需求仍然存在，核心一、二线城市仍持续有优质商业项目陆续入市，非核心商圈将进一步发展成熟，新消费业态不断涌现，催生翻新改造需求，商业地产市场前景依旧可期。2023 年 4 月政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进 “平急两用” 公共基础设施建设，12 月中央经济工作会议再度强调要加快推进 “平急两用” 公共基础设施建设。文旅、酒店民宿是平急两用建设最主要的项目业态，在各省市出台的 “平急两用” 行动方案中，出现频次最多的项目业态为文旅、酒店民宿，文化旅游业、住宿业将更多受益于 “平急两用” 建设。同时，旅游业、商务出行的复苏将推动酒店业稳步发展。“平急两用” 建设和旅游业将有效推动酒店、民宿以及综合文旅项目的新建、改造需求。2023 年，办公楼开发投资额再次出现下滑趋势，1-10 月实现投资额 3794 亿元，同比下降 13.8% 。反映在新开工面积上，2018-2022 连续 4 年处于增速下降趋势，2022 年增速跌至 -39.12% 。第三产业增加值是拉动办公楼市场需求增长的重要驱动力。伴随我国经济转型，第三产业占比逐渐增加，进而带动办公楼需求增长。根据仲量联行数据测算，中国经济总量前 50 大城市已建成办公楼的总体量，距离潜在需求上限仍有超过 6,000 万平方米的差距——在这些城市的需求端得到充分释放时，中国办公楼市场的供应端还有 20% 左右的增长空间。因此，中长期而言，中国头部城市的办公楼市场仍有相对客观的发展空间。2022 年，我国各级各类学校在校生数 2.93 亿人，同比增加 0.7% ，持续保持增长趋势；各类学校校舍面积合计 34.9 亿平方米，同比增加 3.74% ，处于扩建阶段，行业增长较为稳定。其中，高等学校的单校学生密度呈现逐年上升趋势，意味着高校内软、硬件设施及服务资源正逐步趋于紧张，进一步驱动高校扩大校区面积，提升学校基础设施和服务的供给。未来学校建设市场将朝着 “提质扩容” 、增加高等学校基础设施和服务供给、建设 “智慧校园” 的方向发展。疫情带动医疗市场井喷，但疫情过后，行业增速可能趋于平稳，维持稳定增长状态。医疗项目业主以各大公立医院、政府平台公司为主。非公立性医院开发体量较多的客户主要有泰康健投、华润医疗等。公立医院业主对工程建设一般了解较少，要求建设承包商具有较强的综合管理能力，因此，掌握 EPC 建设模式将成为工程企业的竞争优势。随着我国老龄化程度的不断加深，慢性病患者群体的日益增加，康复医疗需求群体也不断扩大。根据艾瑞咨询研报，预计 2025 年中国康复医疗服务市场规模达 2686 亿元，千亿市场规模亟待挖掘。“十四五” 政策推动文化和体育建筑新建、改扩建需求增长，潜在建筑空间大。我国文化产业具有较强韧性。2023 年 1—11 月份，规模以上文化、体育和娱乐业企业营业收入同比增长 18.9% 。各类文化建筑数量增速存在差异。博物馆数在近年来呈稳步增长趋势；艺术表演场馆数则呈现逐年下降趋势；公共图书馆机构数量基本稳定。新建、改扩建需求将推动文化工程建设市场增长。《 “十四五” 文化发展规划》中明确，要推动公共文化服务体系建设。国家级文化设施建设方面，推进中央档案馆新馆等重大文化设施建设。公共图书馆、文化馆建设方面，要新建或改扩建未达到国家建设标准、难以满足需要的县级公共图书馆、文化馆。博物馆、纪念馆建设方面，要新建或改扩建一批博物馆、纪念馆。2022 年，我国厂房及建筑物竣工面积为 6.23 亿平方米，同比增长 10.46% ；截至 2023 年第三季度，我国厂房及建筑物竣工面积为 4.11 亿平方米。△ 2020-2023Q3厂房及建筑物竣工面积情况（单位：亿平方米）我国供给侧改革进入新阶段，以新能源为核心的生产要素变革带动制造业的全面再造，将会随之带来机器、厂房、设备的增量投资。传统工业厂房建筑单位造价低、盈利能力弱，高端厂房类项目更受到房建企业的青睐。中国产业园区规模巨大，围绕重点城市群集聚效应明显，百花齐放的园区体系为各地不同的产业发展提供了相适配的载体场景。产业园区建设呈现多功能业态混合开发的趋势，向业态融合化、载体品质化方向发展，对园区建设运营企业提出更高要求。2023 年已经过去，2024 年正在发生。
伴随房地产利好政策不断落地，房地产市场开始呈现回暖趋势，但已无法重回那段狂飙突进、野蛮生长的黄金岁月。短期内，房屋工程建设行业必将在调整甚至触底中艰难前行，建筑行业正迎来深刻变革。变革二字体现在行业的方方面面：行业整体逻辑由增量思维向存量思维变革；建造方式由现场浇筑式向装配式变革；业务模式由传统的建造、移交、总包-分包向工程总承包变革；市场由权力寻租、低价中标向市场化、规范化变革；管理模式由粗犷的经验式向标准化、精细化、信息化变革。相应地，房屋工程建筑行业企业将会进入复杂的转型升级通道，完成产业结构深度变化、产业生态重新组合、生产资源重新分配。央企 “一骑绝尘” 已有疲态，逐渐出现让位于地方国企平台公司 “一股独大” 的端倪，不少民企开始探索同央企国企组合发展形成新的产业上下游生态，从而找到自己新的位置…… 一切还未注定，一切皆有可能。企业唯有拥抱变化，在每一次变化中把握有利机遇，找到积极因素，变每一个不确定性为重新定义自己、行业、未来的机会。我们相信，在企业数量达到 7 万家的房屋工程建设行业里，“生命总会自己找到出路” ，在市场的压力下和不断创新探索求存的激情中找到新的道路、跑出新的王者。不管怎样，胜利最终属于 “惶者生存” 、觉醒求变、眼光长远、勇于探索、奋发有为、操之在我的企业。
