“金九银十”。9月本是房企的传统销售旺季。

2021年的这个9月，中国的房地产行业却集体感受到了“凛冬已至”，部分企业甚至迎来了 “至暗时刻”。

跟上半年以降杠杆、降负债、化解金融风险为指向的三条红线政策相比，市场低迷才是真正的釜底抽薪。购房者市场预期转向、经济下行导致购买力下降，第三季度全国住宅销售规模快速大幅萎缩。

房地产进入深度调整期，行业格局正在重塑。这既是企业自我调节的阵痛期，也是其实现转型发展的窗口期。寻找新赛道，重构商业逻辑，从财务杠杆驱动的高速规模扩张转换为以价值创造为支点的稳健高质量发展，是目前暂且“躺平”的房企不得不面对的问题。

产业地产对于大多数房企来说，并不是一个新命题。

改革开放之初，蛇口工业园建设拉开了中国园区经济的序幕。三十年沧海桑田，城市化和工业化的东风孕育了招商蛇口、张江高科等一批优秀的园区建设运营平台、以及以华夏幸福为代表的全国性产城开发公司。2016年前后，华夏幸福如日中天、招拍挂市场挤出效应初显，大量房企纷纷宣布成立产城事业部或产城公司，高调进入产业地产赛道，一些具有“产业IP”属性的实业企业也加入其中。“产业勾地”成为房企的重要投拓模式。虽然名为“产业”，但在商业逻辑上实为“地产”，依靠产业IP导入低成本获得土地，以住宅利润补贴产业投资或者将大部分产业物业分割销售是这个阶段的核心商业模式。

虽然可以靠分割物业销售赚“快钱”，但持有物业前期投资大、回报周期长的特质仍然存在。随着PPP封闭土地收入的政策被禁行，以及各地政府提高招商门槛、对产业运营实行全周期管理、以及禁止产业用地分割销售，产业+地产的商业模式接近失效，多数房企的产城事业部又纷纷解散或者名存实亡、沦为又一个投拓部门。

由于三个事实的存在：1、优质的产业资源永远是稀缺的；2、企业的成长和产业的培育一定是有周期的。3、企业有效的产能或者业务投放是有节奏的，且对目的城市的产业基础和供应链有特定要求。有限有条件扩张的产业和快速扩张复制的房地产绑定，从底层逻辑上就注定了产业+地产模式的失败终局。

潮水退去，产业地产已经全面回归，重回产业基础设施和生态构建的初心，重回去销售化的资产管理属性。房地产下一步势必走向“资管”时代，而基于以下四点，产业地产很有可能重回热点、成为房企困境之下的可选优质赛道。

1、产业发展是地方政府的永恒命题。

中国城市化的阶段变化、地方政府收入结构切换、中国经济发展动力转换，地方政府对产业的高端化、集群化、根植性的要求将更高。过往的政府招商存在的常见问题，比如罔顾地区产业基础生硬移植、以投带引过程中买的不对或者买的太贵、非龙头企业明星企业不娶而忽略产业生态的完整性，往往无法形成经济增长的真实动力和地方政府的税收增长，最终造成政府投入的产出效率低下。未来由于土地财政难以持续、产业发展存在马太效应，高投入低产出的招商模式亟待调整。地区的产业培育和促进，将需要更精准的赛道选择能力、更强的产业洞察能力、更深刻的企业判断能力、更综合的资源整合能力和产业赋能能力。政府由于体制机制的局限性很难包打天下，需要更多的市场主体通过产业基金或者园区建设运营的方式参与其中。

2、城市更新释放优质空间。

“十四五”规划提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。2021年是中国的“城市更新元年”。城市更新在一二线城市大规模展开将释放大量产业空间。珠三角是中国存量改造的先行地区，仅深圳罗湖一区十三五期间通过存量改造形成的产业空间就超过700万平米。上海位于规划城市集中建设区域内的、存在转型升级要求的工业用地可以百平方公里计。这类位于核心区或城市建设区内、配套成熟、拥有产城融合优势的空间，天然契合以数字经济为代表的、集聚新生代就业人口的创新产业发展需求。同时，通过导入高附加值产业持续提升土地附加值和产出力，而不是仅仅通过房地产开发一次性攫取土地收益，也是解决城市提升和政府财政可持续的必由之路。

3、公募REITS解决商业模式问题。

2021年6月，首批试点的9支公募REITs成功上市发行，其中有5支以产业地产作为底层资产，分别为蛇口产园REITs、盐港REITs、普洛斯REITs、张江REITs、东吴苏园REITs。根据火花S-Park的统计，这五支公募REITs涉及基础资产总建筑面积达177万平米，所有项目总估值为144亿元，最终发行募资147亿元，全部投入到在建和拟建的园区、物流、仓储等基础设施项目当中。如果按照自有资金（30%资本金）实现再投资，能够再撬动345亿元（70%）信贷额度作为杠杆资金，可以总计实现491亿元的再投资规模。

持有模式下投资回收周期长，多项目运作和规模扩张的商业模式难以成立，是困扰行业的最大问题。从领先市场经验看，无论是物流领军普洛斯，还是已被凯德纳入旗下的腾飞星桥，产业地产的商业模式都经历了 “由重到轻”的过程。而产业园区公募REITs的发行，为资本提供了退出通道，打通了 “投融管退”全闭环，为中国的产业地产行业轻资产上路铺平了道路。

4、行业格局未定，发力仍有空间。

在地产+的相关多元赛道中，商业、无论运营能力分化还是优质资产争夺早已是白热化竞争，养老、虽然爆发时点未到但却已进入大机构整合阶段。而产业地产，在销售模式被证伪后，整个行业尚处于商业模式摸索期，新的领军企业还未全面胜出。此外，由于中国地区产业经济的差异性、不同的产业内部的格局特征、趋势方向也相去甚远，未来将很难形成寡头垄断的局面。这些，都为企业当下发力赢得了空间和时间。

如果以中国一二线城市未来10年每年新增300-500万平米产业空间作简单估算，产业地产未来会是一个年资产管理规模万亿的市场，两类企业将成为这块蛋糕的有力争夺者：立足地区深耕的地方国资和跨区域扩张的产业资产管理公司。

地方国资和各类平台公司既是各地核心优质资源的控制者，又是本地政府全力支持做大做强的子弟兵，建设运营产业载体、推动地区经济升级转型，既是地方国资的使命所在，也是其面向专业化、市场化转型的主要业务方向。

与产业空间的建设运营服务能力比起来，产业要素整合能力/产业资源投放能力/以及助力企业成长的产业赋能能力，才是产业地产企业成功复制和跨区域扩张的关键。除了产业龙头以外，拥有这种能力往往是特定产业的头部产业投资机构。因此，未来的行业桂冠极有可能由产业投资基金+不动产基金双轮业务驱动的中国特色另类资产管理机构最终摘得。

而新的行业王者，无论是谁，一定是坚守了以下两条原则的胜出者。

1、回归价值创造逻辑。通过产业导入与构建，为城市创造增量价值，再通过模式设计按照合理比例分享增值收益，与政府和市民实现多方共赢。

2、尊重产业成长规律。产业培育、企业的成长、产业集群的形成，都不是一朝一夕之功。在谨慎选择赛道或者区域后，需要长期深耕的坚持，做时间的合伙人。