2021 年，城市更新被提升到战略发展高度，其承担着保障民生、促进城市建设转型升级、扩大内需的重要角色。对建企而言，城市更新业务可谓一剂良药，既有望缓解建筑行业市场规模增长见顶的现状，也为建筑企业建设 “投建营一体化” 能力提供了发展契机。在实践中，建企可通过工程总承包、投资城市更新项目、参与项目运营等方式进入城市更新领域，在存量市场中寻求增长。城市更新主要是在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等 “三区一村” 改造，本质是进行小规模、渐进式地有机更新和微改造，意在加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能。根据对既有建筑改造力度的不同，城市更新项目可分为综合整治、功能改变、拆建新建类。
城市更新项目实施模式主要包括政府主导、市场主导、多元合作模式。政府主导模式项目的资金主要来自财政资金、专项债等，采用该类模式的项目以公益性较强、具有特殊意图的连片项目、拆除重建类项目为主。市场主导模式的项目资金主要来自开发商自主融资或权利人资金，采用该类模式的项目以权利人自改、拆除重建、具有商业开发性质类项目为主。多元合作模式通常采用多主体以股权合作或者是成立合资公司的方式，推进城市更新，通过政府和市场分管不同流程，有利于发挥各自优势。各模式中的市场主体以房地产开发企业为主，城投平台和建筑企业也参与城市更新项目，部分项目与房企共同合作共建。城市更新项目管理涉及运营业务，包括商业地产运营、城市运营等，该类业务是房企的竞争优势，因此成为房企争相竞争的业务领域。以广东省部分典型城市为例，地产企业在城市更新中的参与面积占比均值超过 60%。
政策端、需求端、供给端等多种利好因素助推城市更新业务，未来城市更新业务将迎来广泛发展。
第一，政策支持城市更新业务发展，并强调将城市更新作为扩大国内需求的手段之一。2019 年中央经济工作会议首次提出城市更新概念，强调要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。2021 年，城市更新被写入政府工作报告和 “十四五” 规划中，升级为战略层面高度。2023 年政府工作报告中指出，要着力扩大国内需求，实施城市更新行动，由此看出，城市更新已被作为拉动我国内需的手段之一。第二，需求端，提升居民生活保障、完善城市功能等诉求刺激了存量住房改善需求的增加。过去房屋建造在品质和标准上与现代房屋要求均存在较大差距，为保障民生安全、改善居民生活，多个政策文件均要求要落实城市更新行动，补齐基础设施短板，完善城市功能。第三，供给端，土地新增供给资源趋紧，叠加现有存量土地资源利用效率低，促使实施城市更新行动成为增加土地资源供给的方式之一。例如，在《深圳市住房建设规划（2016-2020）》中提到，在规划期内，通过新供应用地、城市更新项目等方式安排建设商品住房 35 万套、3150 万平方米，其中通过城市更新建设方式安排占比近 75% 。我国面临土地资源需求大、但利用方式粗放的痛点，针对此问题，《全国国土规划纲要（2016－2030 年）》中强调要推动低效用地再开发，包括以对棚户区和城中村改造、城区老工业区搬迁改造为重点；坚持集中成片改造、局部改造、沿街改建相结合；分类开展城中村改造等措施；同时强调要严格管控新增建设用地。在土地供给紧张且利用效率低效的背景下，通过实施城市更新行动增加土地供给成为有效方式。截至 2022 年底，全国共实施 6.5 万个城市更新项目，总投资达 5.8 万亿，涉及既有建筑改造，老旧小区、老旧街区改造，城市生态修复，以及新城建等多种类型。根据浙商证券研究，预计城市更新 “十四五” 期间拉动投资规模 10-12 万亿以上，期间平均每年拉动投资规模 2-2.5 万亿以上。其中，老旧小区改造作为城市更新主要手段之一，国家 “十四五” 发展规划明确，“十四五” 期间，完成 2000 年底前建成的 21.9 万个城镇老旧小区改造。
结合建企的核心能力以及建企实践现状，建企可参与城市更新项目的投融资、设计施工、运营等环节。
第一，通过工程总承包模式，布局城市更新项目的设计、施工环节。无论是综合整治还是拆建重建，城市更新项目的主要环节基本都涵盖房建和基建业务，这为建筑企业利用工程总承包能力参与设计、施工环节中提供了发展空间。在实践中，部分央企签订的城市更新项目合同以总承包类项目合同为主。比如， 2022 年，中建二局二公司签约南山智造（红花岭基地）城市更新项目（仪器）设计采购施工总承包项目；中国中冶中标沧州市中心城区城市更新项目五标段新华区城中村改造（北部片区）工程（房建领域项目）等。第二，向价值链前端——投资环节延伸，投资城市更新项目，获得项目收益或利用投资带动工程建设业务发展。建筑施工企业为提升产业链一体化服务能力，开始向价值链上下游延伸，通过强化投资能力，拓展工程建设业务发展，优化资本结构。比如中国铁建和洛阳瀍河区人民政府签订协议，由中国铁建旗下的投资集团、铁五院等会同洛阳诚助实业发展有限责任公司（当地国有地产企业）共同完成瀍河区旧城改造项目的投资建设。此外，建企也可通过认购或参与设立城市基金，借机锁定工程项目获得建安收益，分享后续收益。第三，布局城市更新的运营领域，以运营收入平衡改造成本。部分建筑央国企涉及房地产开发投资业务，具备商业地产的运营能力，正在由 “城市建设商” 转型为 “城市综合开发运营商” ，而城市更新的部分项目与城市运营等息息相关，刚好为建筑企业的业务转型提供了发展契机，助力建企转型城市综合开发项目的操盘者。但是相较于普通的住宅运营，无论是城市运营还是产业运营，其实现难度更高，对于企业的综合运营能力、资源整合能力要求更强，因此建企布局此环节需合理评估风险和收益，审慎而行。
