伴随市场供需两端的演化，城市更新的主流业态正在快速进化，从传统的商业综合体，到更加多元而专业化的细分业态，如大健康综合体、产业社区等代表性业态。本文将重点分析大健康综合体相关业态近年在国内外的落地实践及发展趋势。国内民营医疗机构的发展始于20世纪90年代，以1997年国务院发布《中共中央国务院关于卫生改革发展的决定》，提出“将社会办医定位为医疗卫生服务体系的补充力量”为标志，产权制度改革逐渐延伸到医疗卫生行业。民营医院迎来第一个快速发展时期。至2012年，国务院《卫生事业发展“十二五”规划》中明确指出“建立健全医疗服务监管体系”，在加大了对社会办医的支持的同时，也同时由此开始加大了监管力度。2024年11月，国家卫健委、商务部、中医药局、疾控局联合发布《独资医院领域扩大开放试点工作方案》，允许在试点城市设立外商独资医院，民营医疗机构的发展将迎来新一轮开发周期。
同时，在以老龄化为代表的市场需求维持强劲增长势头，生物药、人工智能、虚拟现实等前沿技术不断取得突破的背景下，民营医疗的多元化模式和细分赛道持续涌现。尽管当前传统的民营医院正在面临较大的淘汰整合压力，但以康复医疗、安宁服务、宠物医疗等为代表的新兴业态正在快速发展，未来仍然呈现百花齐放的成长愿景。
国内大健康集聚区迎来规划建设高潮，与城市更新结合日益紧密
以2010年3月上海新虹桥国际医学中心启动为标志，自此之后的10余年内，国内以上海为起点，包括济南、成都、武汉、长沙、青岛、佛山等在内的多个二线城市，均先后集中规划和启动建设以大型公立医院为核心、大规模和多业态的医疗服务综合体项目，定位于服务和吸引城市群乃至全国的医疗消费群体，部分城市还基于医工融合的资源整合生态，兼而发展医药和医疗器械制造产业。另外，除上述大体量的片区开发之外，也有多个中小规模、以商业单体建筑为依托的Medical Mall项目，逐渐在杭州等城市出现。
在上述项目的选址趋势上，各个城市也从早期的远郊区增量开发布局，逐步转向城市核心区、次核心区的拆除重建与存量开发。这一方面是由于城市建设和扩张节奏伴随地产周期和人口迁移趋势著逐步放缓，另一方面也反映了成熟城区在种子客群培育、基础设施配套、与已有公立医疗资源的协同上具有天然优势。
结合国内外案例看，构建两大生态是做大做强大健康业态的关键
◎ 生态之一：公立医疗与民营医疗机构的集聚与协同生态
具体表现为在空间上紧密集聚，在功能上协同互补。以上海新虹桥国际医疗中心为例，整个集聚区以承载各类中小民营医疗机构的虹信医技中心为核心，周边布局了公立背景的复旦大学附属华山医院，同时也落位了包括上海览海康复医院、上海慈弘妇产科医院等民营或混合所有制医疗机构。尤其值得一提的是，包括医技中心内部和周边的部分社会办医疗机构的部分科室提供开放共享服务，其它医疗机构即无需重金投入和重复建设部分早期投入大的医技科室，有效降低投资成本，也大大便利了患者日常诊疗需求。
表1：上海新虹桥国际医学中心主要业态一览
◎ 生态之二：医疗服务与医械研发创新之间的创新转化生态具体表现为医疗服务与药械原研业务在技术、人才交流层面的结合。目前国内尚无成熟案例，本处以国际知名的神户医疗产业都市（Kobe Biomedical Innovation Cluster，简称KBIC）为例。KBIC在其4.36k㎡占地面积内，入住主体包含了医疗器械、再生医学、新药研制、医疗健康服务、康复和护理服务、大学科研机构、信息技术开发企业等，并成功催生了以医疗服务带动产业发展，基础研究、临床应用与规模化生产结合的生态：神户市立医疗中心中央市民医院、神户大学医学院附属医院国际癌症医疗研究中心、兵库县立儿童医院等数十家医疗机构活跃在创新疗法前沿，为医药企业的研发创新提供最新应用场景。同时，数十家大学和学术团体在此聚集，为产业集群的发展提供基础研究和人力资源。
结合国内市场需求来看，除了医疗设施的建设和改造外，未来以下几类新业态、新产品有望与城市更新业务更加紧密地融合。
◎ 康复服务机构与城市更新：针对大病康复群体日益增长的需求，以及公立医疗机构康复科室、床位及相关人才供应的紧缺状况。康复服务机构在硬件设备的配置、专业人员的配备上均高度聚焦于康复领域，能够提供更加完善的康复流程；此外，这类机构往往需要在空间上与有心脑血管、骨科等强势科室，同时能够衍生大量术后康复需求的公立医疗机构就近配置。◎ 医药健康产业园区与城市更新：吸引生物医药、医疗器械、健康食品、宠物医疗等健康产业企业入驻，形成产业集聚效应。依托集聚区内的医疗服务机构，为企业的研发、生产、销售等环节提供支持，推动健康产业的规模化、集约化发展。尤其是在城市更新的视角下，传统制造业厂房在对给排水、机电、暖通等专业设备进行系统改造后，仍然具备承载医药健康从研发中试到规模化生产的能力。◎ 特色专科诊疗服务机构与城市更新：如肿瘤、肠胃、中医、儿科、生殖等市场需求增长迅速，有更强的个性化服务和诊疗需求的领域。过去上述机构往往以临街底商、独栋低密办公园区为主要选址空间，而未来结合写字楼、公寓等市场过剩业态的改造升级，可以在更加有限的用地空间内提升相关业态的密度和集聚效应，进而通过会员服务等运营策略实现更大的规模效应。
