今年以来，随着各地相关政策的陆续出台，“第四代住宅”成为了行业的高频热词，热度持续不减。截至今年上半年，相关房企已在25个城市开发了近百个第四代住宅项目，部分城市甚至出现开盘即售罄的局面。
“第四代住宅”有何不同？居住体验如何？笔者作为一个建筑师出身的房地产人，从建筑设计创新的角度讲，“第四代住宅”尽管是中高层住宅楼，每户的平面都设有超大面积的阳台，但阳台区域的空间却具备2个楼层（近6米）的挑高，可以充分实现庭院式的绿化功能，室内居室等空间仍是单层而并非复式跃层；单元组合中通过上下两户在平面和立面上错落叠加咬合，形成全楼的垂直绿化。所以，第四代住宅又被称作庭院房、立体园林生态住房、城市森里花园等，成为倡导多年的绿色建筑的衍生品。抛开第四代住宅非封闭阳台在种植覆土、防水等方面的技术处理，也不展开其美观、私密性、成本及运维、地域适应性等利弊讨论，这类设计创新在日本、法国、东南亚及我国南方多个城市已有不少项目实例。从建筑设计视角看，确实是一个匠心独具的发展方向。那么，这类住宅的建筑面积、销售面积如何计算？笔者在从设计院转型到开发商的从业过程中，切身感觉到房地产行业的政策、法规，对建筑设计创新的巨大影响。从最初的设计院提供建筑面积（计算设计费且面向施工招标）、销售部自行计算销售面积，进而到建工行业、房管局联合出台统一的面积计算规定，再到由房管局指定机构计算销售面积并出具面积测量报告，以至于各省市房管局、开发商及设计院不断推出补丁规则，防范各种层出不穷的“偷面积”设计，究其根源就是一个“钱”字，把土地财政对出让金和容积率的关注，落实到建筑面积计算规则上，严谨到对复式住宅、LOFT公寓、飘窗、花槽等各类设计创新的围剿。可喜的是各地按套内面积售房的呼声渐强，房地产行业的调整也打破了各城市对土地财政的依赖。相信第四代住宅已落地的城市，一定会相应地出台全新的建筑面积计算规则。房住不炒，开发商应该更关注住宅如何住得好，更多独具匠心的设计创新也将会不断涌现。
