2020年初，一场突如其来的疫情，让湖北武汉成为了全国乃至全世界关注的焦点。而在湖北武汉，有一家非常知名的园区上市公司——中电光谷，在短短几年的时间内成功完成了商业模式的转型升级，从“房地产开发商”成功转型为“园区运营服务商”，并积极布局产业投资业务，持续往“企业合伙人”的角色转变。

中电光谷如何成功实现商业模式的转型升级？成功的关键要素有哪些？对产业园区上市公司的发展有何启示？

 一、中电光谷的发展历程 

中电光谷联合控股有限公司（00798.HK）组建于2004年，于2014年3月在香港联交所主板上市，目前的第一大股东是大型央企中国电子信息产业集团。在分析中电光谷转型成功的原因之前，我们先来系统梳理回顾一下中电光谷的发展历程：

第一阶段：探索期

2004到2007年是中电光谷业务发展的“探索期”，以开发武汉光谷软件园项目为主，逐渐培育形成产业园区开发的成熟能力。

第二阶段：快速发展期

2007年，中电光谷进入“快速发展期”，努力构建产业园区开发运营的全产业链，先后组建了建筑设计院、吉天建设、光谷节能、丽岛物业等产业链公司。2007到2014年，中电光谷在武汉开发运营了光谷金融港、武汉研创中心、武汉创意天地等7家产业园区，并且，从2011年开始尝试走出武汉、面向全国，先后在青岛、黄石、沈阳、鄂州、合肥、黄冈等城市选址布局了8个产业园区项目。

从2014、2015年报的营收结构来看，物业开发业务收入占比最高，2014年占比79.5%，2018年占比80.5%；商业运营服务、物业租赁业务收入占比低于15%。

中电光谷2014、2015年营业收入结构

 

第三阶段：转型变革期

2015到2018年，中电光谷迈入“转型变革期”，由原来的专业产业园区开发公司向“产业资源共享平台”、“创新生态”的构建者转变，形成了“系统规划”和“综合运营”方法论体系以及全产业链协同机制。为了适应共享经济和数字经济时代新的挑战，2015年中电光谷特别启动了“互联网+”行动计划进行转型变革。

2015年，中电光谷实现总营业收入19.04亿元，其中运营服务与物业租赁收入占总营业收入比例仅有15.2%。2018年总营业收入30.01亿元，产业园运营服务及产业园租赁等收入占比达到44%；2019年总营业收入33.77亿元，产业园运营服务及产业园租赁等收入占总营业收入提升至50.4%,转型变革成效显著。

 二、中电光谷转型成功的关键要素 

我们认为，中电光谷转型升级背后的关键成功要素主要包括以下几点：

1、高瞻远瞩，提早谋划商业模式转型升级

大多数国内产业园区上市公司在发展初期大多是按照“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的模式，依靠园区的“土地红利”发展起来的，中电光谷也不例外，成立初期主要也是依靠开发建设武汉光谷软件园等园区项目发展成熟。但是中电光谷的“过人之处”在于：能够提前预见到行业环境、园区盈利模式的发展变化，从2015年开始就积极谋求转型，摆脱单一的房地产开发营业模式，加快布局园区服务、产业投资等新兴业务，并且能够切实执行，在较短几年时间内成功实现商业模式的转型升级。

从2017到2019年的收入结构中可以明显看出，中电光谷已经成功转型“轻资产”为主的运营模式，2017年到2019年，中电光谷的产业园区和配套住宅的销售收入、占营业收入的比例都在逐年下降，而园区租赁、产业园区运营服务的收入逐年上涨，占营业收入的比例也在逐年升高。2019年，中电光谷的产业园运营服务收入为14.96亿元 ，与2018年同期相比上涨29.5% ，占2018年总营业收入比重达到了38.5%。由此可见，中电光谷集团正在逐步摆脱对产业园销售业务的过度依赖，运营服务收入成为营收新的增长点。

中电光谷2017-2019年营业收入结构

数据来源：年报

2、央企入场，注入大量优质物业资源、产业资源

在中电光谷的转型升级过程中，大型央企中国电子的“带资入场”无疑给中电光谷的业绩增长添了“一把火”。2016年，大型央企中国电子信息产业集团成为中电光谷的第一大股东，在入股时将旗下经营产业园区的中电科技资产注入到光谷联合（后更名为“中电光谷”）中，为中电光谷新增了三个产业园的27 万平米的已建物业、58 万平米的在建物业和 93 万平米的土地储备。

在产业资源方面，中国电子旗下有近50家二级成员公司和14家控股上市公司，在集成电路与关键元器件、软件与系统集成、高新电子、计算机及核心零部件、移动通信终端与服务、电子商贸与工程等业务领域具备强大的影响力和竞争优势。而中电光谷所开发运营的产业园区，大多数都是以新一代电子信息产业为主题，在获取相关产业资源方面无疑具备得天独厚的优势。

3、深耕服务，持续追求园区运营服务能力的提升

如果说园区开发建设盈利主要靠“圈地”，那么园区运营服务盈利就要有“真功夫”，也就是说，想要让客户愿意购买甚至持续购买你提供的服务，就必须要深耕运营服务领域，真正从客户需求的角度出发，持续优化提升自身的运营服务能力。经过多年的发展，中电光谷已经形成了集数字园区系统、数字公寓系统、项目策划、项目规划、建筑设计、工程总承包、装饰工程、不动产代理、区域能源服务、物业管理、联合办公、长租公寓、园区金融服务、餐饮、酒店等15大类综合运营业务类型，几项主要运营服务业务已经实现了连续的营收增长。

 

数据来源：年报

例如在物业管理服务领域，中电光谷2019年物业管理服务收入为5.43亿元，与2018年同期相比增长21%。武汉丽岛物业管理有限公司是中电光谷旗下的全资子公司，在2005年就成功取得了国家一级物业管理资质，不仅在传统物业领域中拥有成熟的管理能力，同时也积极探索智慧物业、智慧园区运营等领域，利用物联网、BIM三维可视化技术、移动互联网技术对已有物业管理进行改革创新。例如，中电光谷建筑设计院的合肥金融港项目，BIM的应用为物业缩减管理人员39人，为后期每年物业管理节约人力成本约240万元。

2019年中电光谷新增150万平方米的物业服务面积，并且中标了服务期12年、总额14亿元的“网安基地综合运营服务”项目，足以证明其在运营管理服务方面的能力已经获得了市场的高度认可。

4、长远规划，把握产业投资业务“窗口期”

在国内园区上市企业之中，以张江高科为代表的部分头部企业已经在房地产销售、基础产业服务之外，重点发力产业投资业务，寻求从“园区服务商”转变为“企业合伙人”的角色转变。中电光谷也嗅到了“机会”，近两年积极布局产业投资业务，虽然中电光谷目前的投资收益虽然还无法与“科技投行”张江高科相比，但是它通过投资企业获取企业成长红利形成了新的利润增长点，并且还通过投资减弱企业间信任问题，为构建产业资源共享平台提供了重要战略支撑。

目前，中电光谷创始发起了两家产业投资基金企业，一家是零度资本，主要开展私募股权投资、并购重组、投融资对接、投资咨询及创业投资服务等业务，与多地政府合作设立了天使投资基金、产业投资基金、并购基金。截至2018年底，零度资本管理基金总规模已经超过70亿元。另一家是中电中金，主要投资于半导体以及新兴电子行业及相关产业链上下游的领先企业。根据中电光谷2019年中期报告的数据，中电中金基金投资的慧联无限（低功耗广域物联网综合服务商，业务聚焦智慧平安社区、智慧建筑和抄表等）在2019年上半年的营收同比增长47.3%，中电光谷对慧联无限投资的公允价值增值了0.82亿元。

 三、总结与启示 

综观国内二十几家园区上市公司，中电光谷可谓是近两年转型成功的“标杆案例”，从近几年的年报数据来看，中电光谷已经成功实现了商业模式的转型升级，从园区“1.0阶段”成功升级到“2.0阶段”，并且已经显现往“3.0阶段”升级的良好态势。商业模式的转型升级、业务结构的优化改善，也为中电光谷带来了强劲的现金流，使其抗风险的能力进一步提升，2019年中电光谷经营活动产生的现金流量为净流入约3.9亿元，而2018年则是净流出3.54亿元。

对于国内其他园区上市公司而言，中电光谷的成功经验或许无法完全复制，但是却有很多可借鉴之处，既要密切关注市场环境、行业环境的发展变化提前布局，明确自身的战略发展目标，也要及时调整业务组合，创新升级商业模式。