为了更好地指导各地积极稳妥的实施城市更新，避免过度采用房地产化的开发建设方式，大拆大建、急功近利等问题，住房和城乡建设部前不久下发了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。这意味着，各大房企疯狂追逐的城市更新业务要放缓了，而借助大规模城市更新推高房价、房租的传统做法，已经不适宜当前“房住不炒”的政策要求了。实际上，《通知》中重点提到的：“原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20％；城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50％”等，已经说明未来城市更新更多体现的是功能提升，而非开发建设，政策出台真正的目的则是推动城市健康发展，抑制房价过快上涨，防止城市更新变形走样。

在《通知》出台不久，各地纷纷以此为纲领，相继出台相关政策，开始推动新一轮的城市更新。上海于9月颁布了《上海市城市更新条例》，重点坚持“留改拆”并举、以保留保护为主，打造活力空间，让城市的“烟火气”“人情味”保留下来。实际上，上海的城市建设发展模式已经从大规模的增量建设转向存量更新为主的新阶段，此次政策的出台也正迎合上海大面积旧改这个迫在眉睫的问题。广州则结合《通知》在近期出台相关措施，面向社会征求意见，提到“不脱离实际，杜绝运动式、盲目实施城市更新，不沿用过度房地产化的开发建设方式，老城区范围内严格控制大规模拆除，推动老旧小区绿色节能改造”等，该措施重点在于探索城市有机更新之路，提升城市品质和价值，倡导广州逐步向生态城市和自然城市发展。而北京则同期在《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》，行动计划中提到“北京城市更新要紧扣新版总规和发展实际，聚焦城市建成区存量空间资源提质增效，不搞大拆大建，推动首都功能核心区平房（院落）申请式退租和保护性修缮、恢复性修建，老旧小区改造等六类城市更新项目的发展”，北京则重点强调的是城市更新应聚焦城市建成区存量空间资源提质增效。

从上海、广州、北京出台的政策来看，各地因历史遗留问题不同，城市更新解决方案不尽相同，但归根结底，其背后释放的信号是坚决抑制房价过快上涨，积极稳妥推进城市有机更新，通过“防止大拆大建”有效避免城市粗放开发建设老路，对保留特定时代建筑、保持老城格局、延续城市特色风貌起到重要作用。

当今我国城镇化水平已经超过60％，城镇化进程已经步入中后期，城市在新的发展阶段，面临着诸多新的问题，城市更新的内涵应该是推动城市结构优化、功能完善及品质提升。综合来看，《通知》的颁布实施，背后的逻辑更深层级的说明对目前城市更新现状的不满，政策否定了城市更新沿用过度房地产化的运作方式，突出了对公益性的要求，城市更新从市场需求转向体现社会公共服务功能。