据国家统计局数据显示，2021年，我国城镇化率已经达到64.7%，各省市之间数据差别较大，其中上海、北京、天津三个直辖市已经超过80%，进入相对稳定阶段。城镇化率的持续提升，带来城市的高速发展，新增资产与土地的供应量逐步降低。2022年随着房地产市场的整体下滑，对于新增市场的需求，逐渐从原本的刚需市场，走向改善市场。对于大多城市而言，城镇化水平不断提升、新增土地的减少以及城市功能与产业的转变，带来大量闲置资产的产生。闲置资产盘活，向存量要增量，成为近两年城市发展和重要议题之一。而康养产业，作为闲置资产盘活的载体之一，是否是一个好选择？如何有效通过康养产业盘活闲置资产？
今年，《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）与《国家发展改革委办公厅关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕561号）两项重磅政策连发，对于闲置资产的类别，进行了详细阐述。其中包括基础设施项目资产、综合交通枢纽、工业企业退城进园资产，以及老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地，国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。
从资产情况看，位于城市核心地段或者自然环境较好的保障性租赁住房、老旧厂房、交通枢纽站、办公商业建筑、酒店、疗养院等，均有盘活改造成为康养服务设施的机会。从1000平方米及以下改造为社区居家养老服务设施，到几千平米改造成为社区嵌入式养老服务机构或城市中心医养结合机构，到再大规模改造成为养老公寓、康养综合体等，自然环境较好区域也有望通过改造成为康养旅居机构进行盘活。与此同时，随着康养产业相关制造业的兴起，既有闲置产业园区，通过进行康复辅具、老年用品相关制造业盘活，也成为方向之一。
从资产权属方看，闲置资产自然是既包括各企事业单位所有资产，包括国有企业与民营企业，也包括银行等金融机构所有的用于抵押的不良资产。但从盘活资产、投资康养产业的主体看，已然是以企业，特别是国有企业为核心进行布局。这其中包括国有企业盘活自有闲置资产，盘活在国企改革中，通过非主业剥离与重组方式获得的资产，通过与银行合作获得的抵押资产以及与民营企业合作共同盘活闲置资产。以国有企业为主体，进行资产盘活，一方面能够在土地、规划、融资等方面，获取更多优惠政策，另一方面也符合目前康养产业国进民随的发展趋势。
明确了闲置资产的类型与所属后，需要进一步了解闲置资产转型康养的重点与难点，企业才能够进一步做好决策：
1、项目定位：闲置资产转型康养的项目定位，主要回答两个问题：第一，这个资产是否能够转型康养；第二，如果能够转型，那么做什么。闲置资产与新建项目不同，需要从建筑、财务与市场三个角度，进行判断。现有建筑是否能够改造，是否符合养老建筑规范，有没有超高问题，建筑消防类别等。通过对于建筑改造难度与费用的评估，结合对于当地市场的判断，明确是否有转型康养的空间。与此同时，对于部分超高建筑、大体量项目，则需要通过对于当地医疗、产业孵化、智慧康养等多元产业发展趋势的判断，明确是否能够通过相关多元化细分业态组合进行盘活。
2、项目融资：大量闲置资产项目，因为其复杂的历史问题，拥有负债量大或已抵押等问题。但是闲置资产转型康养，往往投资量巨大，改建费用可能并不低于新建项目。目前各政策性银行以及部分商业银行，都有针对养老产业的低息贷款，地方政府专项债与针对企业的养老产业专项债等，以及本次政策中提出的基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），都能够针对不同类型、不同阶段的项目，提供金融支持。如何有效利用政策，打造符合政策支持又能符合市场需求的项目，是这一环节的难点所在。
3、项目改建：项目的改建，一方面需要符合项目定位与市场需求，追求项目品质，另一方，又需要控制成本。康养产业是前期投资大，回收周期长的行业，改建期间的成本费用超标，很容易造成后期投资回收困难。同时，改建过程中对于建筑结构加固、增加消防设施、上下水管道、加装电梯等方面，以及部分项目中，对于原有资产中的违建、临建的处理等，都是考验项目改建团队的难点所在。
4、项目运营：项目运营是整体转型过程中的核心关键所在。目前，大量闲置资产所有单位企业，并不具备康养产业运营经验与能力，特别是部分大体量项目，可能涉及多细分业态的多元化运营工作，超过企业短时间内能够培养自身队伍进行运营能力建设的能力范围。因此，将运营工作前置，在项目定位阶段就充分思考运营工作。企业在此过程中，需要系统思考自身在运营中的定位，如果作为运营服务方面，需发育运营能力、组建运营团队，完善运营体系；如果希望作为资产持有方，获取浮动收益，需通过运营平台搭建，资产保值增值、统筹运营合作、支持资源导入；如果作为单纯的房东，获取固定收益，则需在前期投入控制，实现从母公司或集团资源导入，实现外部招商合作。
综上所述，通过康养产业植入，盘活闲置资产，虽然是目前政策支持的热点，也是部分国有企业结合自身改革转型与区域城市产业升级的良好选择，但是具体到每一个项目、每一处闲置资产，是否能干、干什么与怎么干的问题，还需企业通过系统思考来回答，才能够保障项目后期平稳落地。
