产业园区是经济发展的载体，伴随着经济发展和产业升级而不断进化。当前业内比较公认的提法是产业园区已经进化到第四代，但对于第四代产业园区的基本特征却极少有系统的阐述。我们通过大量的实操案例，对第四代产业园区进行了系统的研究，从产业定位、产业生态、园区平台、空间产品、职住平衡、园区管理、园区服务、盈利模式及区企一体化等八个角度探讨了第四代产业园区的主要特征，以期勾勒出第四代产业园区的“全息图像”，为新时期产业园区的谋划和升级提供启发和借鉴。

产业园区是经济发展的引擎和载体。改革开放后，我国经济发展先后经历了要素驱动时代和投资驱动时代，产业园区的形态也与最初的蛇口工业园相比有了大幅进化。

自十八大以来，以习近平为总书记的新一代中央领导集体做出了实施创新驱动发展战略的重大决策，我国经济已经进入到了创新驱动时代，“四新经济”成为了推动经济增长的主要力量。适应“四新经济”企业和员工的需要，第四代产业园区应运而生。第四代产业园区的功能已经不仅是为企业提供物理空间，更通过在产业、空间、生态、运营、服务等多个方面体系化的打造，创造产业发展的最优环境，从而汇聚各类创新要素，构建创新氛围，最终形成高效、活力的创新生态系统。


自1979年招商蛇口工业区设立开始，我国产业园区已经经历了四代产品的迭代。

第一代为无主题型产业园区。改革开放初期，国内各种产业百废待兴，技术、资本基础均较为薄弱，产业以劳动密集型为主，企业对产业发展环境的要求相对简单，主要以区位、交通、基础设施等基础条件为主。此时的产业园区，产业定位模糊，企业类型庞杂，功能相对简单，主要是在区位交通条件相对优良的地区，提供满足企业基本生产条件要求的物理空间。园区建筑产品相对单一，以“工业厂房+公寓”为主。虽然第一代园区的条件相对单一，但也大致满足了当时企业对于生产制造功能的需求，集中生产的方式帮助企业实现了效率的提升。

第二代为产业聚集型园区。到20世纪90年代，各类开发区和产业园区如雨后春笋般在全国兴起，一些资本密集型产业得以发展，经济进入投资驱动时代。在这个阶段，很多园区已经具有明确的产业主题，通过同类企业聚集进一步提升生产效率。随着企业对园区配套设施需求的上升，这个阶段的园区内开始出现工业大厦、餐饮娱乐、公寓、住宅等产品，但总体看，产业园区的配套设施档次依然较低。在园区服务方面，除了物业管理服务外，园区开始为企业提供行政手续代办、园区招聘会等初级产业服务。

第三代为产业链型园区。进入新世纪以来，汽车、生物制药等技术密集型产业成为经济增长的主要力量。随着产业的进一步升级，产业内部分工愈发复杂，产业链条开始逐步延长，除了同类企业集聚之外，企业更关注产业链上下游的衔接与配合，即“产业链条”对效率的提升。面对这样的需求，产业园区除了具有明确的产业主题外，也更加有意识地进行“强链补链延链”，园区建筑产品更加多样化，产品的适用性和组合性较强，生活配套、商务配套设施的品质也有所提升。在园区服务方面，园区开始关注企业的成长，涉足销售服务、采购服务、研发服务、品牌服务、信息服务、融资服务等生产性服务，助力企业降低经营成本，提高利润空间。

第四代为产业生态型园区。第四代产业园区除了具有明确的产业定位和产业链条外，更注重产业生态和跨界要素的链接，园区内聚集企业发展需要的资本、政府、科研机构等各类生态要素，形成一个各主体深度链接、相生互动的平台生态网络。在空间产品方面，建筑产品的空间氛围较强，注重交流空间的打造，各类配套设施更趋完善，形成职住平衡的“5分钟生活圈”。在管理与服务方面，园区能够为企业提供创业孵化、股权投资、公共平台等生态化服务，并充分应用“云大物移智”等信息技术，使园区管理智慧化程度大幅提升。同时，园区盈利模式由地主模式、房东模式向多元化盈利模式转变，园区与企业共同成长，形成有活力、多元化的创新生态综合体。

表3 智慧园区的主要内容

以天安数码城为例，在通信方面，园区通过多网互联打造集视频通信、协同通信、语音通信与一体的综合化智能通信解决方案；在产业服务方面，园区为企业提供了信息门户、产品展示、在线租用、应用管理、企业社区、本地采购等多方面服务，并为各类企业的信息化改造提供相应的解决方案；在节能环保方面，园区通过楼宇信息化、智能化技术，结合物联网、云计算技术，优化整合园区内的各楼宇的资源，实现整个园区的节能减排。除此之外，园区还在门禁、支付、车辆、安保、快递等民生方面开展智能化应用。

图6 天安数码城智慧园区管理体系

（七）盈利多元化

由于产业园区的重资产属性，仅靠物业租售难以获得高额回报，轻重资产平衡已经成为园区商业模式的核心问题。对于第四代产业园区而言，形成轻重资产平衡的多元化盈利模式已经成为园区长远发展的必然趋势：一方面，“四新经济”本身对于园区服务和资本服务具有较高的需求，为资本、园区服务等轻资产业务的开展创造条件；另一方面，在产业发展的不同时期，园区需要对产业生态要素进行动态管理，销售去化比例过高不利于园区产业生态的维护。因此，形成轻重平衡，兼顾长期回报和短期现金流的多元化盈利模式是园区可持续发展的基础。

在盈利模式创新方面，张江高科已经进行了12年的探索和尝试。2006年，张江高科提出以特色房产运营为主导，以专业化创新服务提供和高科技产业投资为增值的“一体两翼产业互动”战略。2014年，张江高科确定了以科技投行为主导的“新三商”战略，着力将自身打造成为全产业链的产业投资商、以整合全球资源培育创新创业引擎企业的创新服务商、“股权化、证券化、品牌化”的科技地产商。经过多年的探索，目前张江高科的轻资产业务对利润的贡献已经超过房产租赁业务，2017年占比为55%。

图7 2005~2017年张江高科利润结构

（八）区企一体化

第四代产业园区打破了园区与企业传统的“产品提供者-产品购买者”的关系，通过股权合作、企业参与园区管理等措施，将园区利益与企业利益更加紧密的联系在一起：一方面，园区运营商基于的独特信息优势，选择团队优秀、前景广阔、运营顺利的优质企业，采用产业投资基金或租金/物业入股的方式进行投资，既当“房东”，又做“股东”，更加深度的参与到产业培育中，分享企业成长的红利。另一方面，通过智慧园区的建设，入园企业和人员可以更大范围地参与到园区管理中来，及时反馈问题、提出发展建议、参与园区决策，从而发挥企业的主体作用、保障企业的切身利益。

张江高科的“时间合伙人”概念很好地诠释了区企一体化的发展趋势。时间合伙人即将产业园区与产业服务相结合，做创新创业服务的集成商，为园区的创业企业提供全生命周期的集成服务，通过贯穿企业发展全过程的注册、金融、政策、财务等多维度产业服务体系的打造，与产业客户共同成长，最终实现共建、共融、共享、共进、共赢。

图8 张江高科“时间合伙人”概念解析

张江高科的创新创业服务体系已经成为其链接科技地产和产业投资协同发展的纽带，帮助其突破“房东”角色，实现区企一体化发展。