将闲置、低效的资产，转型成为康养项目，是近年来康养产业发展方向之一。通过闲置与低效资产转型，一方面能够解决土地资源难以获取的问题，同时为企业提供新的发展方向，是一举多得的发展模式。然而，在项目实际操作和落地过程中，闲置与低效资产转型康养之路，依然面临诸多“坑点”与“雷点”需要注意。

1、资产清晰确权，需首先考虑解决。国内目前有转型需求同时在区位上适合发展康养项目的资产，往往是国有企业老旧工厂、办公楼或酒店等设施改造，部分历史可以追溯到80年代及以前。对于此类资产而言，在获取的过程中，由于当时政策与市场经济状态不同，造成了土地及建筑物权属模糊，边界不清晰等多种历史遗留问题，这对于项目后期改造与运营，以及相关资本运作带来诸多不便。因此，资产确权，是闲置与低效资产转型康养的第一步。

2、建筑改造成本，是决定项目可行性的关键因素。在资产确权的基础上，对于建筑体本身的判断是决定改造成本的关键环节。大量闲置资产按照工厂、办公楼等形态建设，在结构、消防、给水等多个方面不符合康养项目建筑需求，改建成本往往可能甚至高于新建成本，为项目后期运营带来巨大成本压力。

3、政策落地与政府沟通，考验企业转型能力。虽然国家已经颁布多个涉及闲置资产转型康养，不需要转变土地性质的政策文件，但全国各地在政策理解与执行方面，依然有一定差异。因此，在资产改造前，特别是涉及到城市中心建筑改造的项目，以及建筑外观与结构的改造，需与当地国土资源部门、民政部门、发改部门保持沟通顺畅。

4、解决历史遗留人员问题，降低后续运营压力。对于转型企业而言，此类长期闲置的资产上，往往附带诸多历史遗留的人员问题，整体成本较高同时拥有一定转型风险。而康养项目回收周期较长，利润率偏低，难以背负原有企业人员成本。将资产与过往历史遗留问题，进行有效区隔，保障资产与业务的轻装上阵是企业需要解决的内部问题。

5、运营团队搭建，是项目运作成功的核心关键要素。对于拥有闲置资产转型康养的企业而言，大多是过往的工业、商业类企业，缺乏服务，特别是涉及康养服务的专业人员与团队，同时对于前期资产评估盘点、项目定位策划、建筑改造建设的过程中，需要专业团队，特别是运营团队支持的意识较差，往往改建完成后，才发现无法与运营团队有效衔接。因此，从资产准备进行转型伊始，就着手通过多种方式，引入专业团队，参与项目全程，是项目转型成功与否的核心关键要素。