2014年万科喊出“房地产进入白银时代”的预言后，市场的讨论声很快被恒大的“蓬勃发展”压了下去，预言就此隐匿。但喊话的人是认真的，大哥走向了一条与恒大完全不同的路......

2014年，万科判断房地产行业进入了“白银时代”——相比之前房地产单边高速上涨的黄金时代，行业整体规模高速膨胀时代已经结束，市场已经进入了结构性分化和深耕细作的发展阶段。自此，万科开始了战略转型，将业务中心侧重在开发业务之外的城市配套上。

2016年，恒大首次超过万科，登顶成为中国房地产一哥，彼时的资料显示恒大的土地储备分布在全国175个城市，在销售额、总资产、营业收入等核心指标，全面超越万科。当时的媒体稿件里，盛赞恒大模式，敢为天下先，瞄准目标，快速出击，用过人实力创造出了恒大高度、恒大速度和恒大热度；同时万科深陷“宝万之争”，业务谨慎扩张，几乎成了掉队的代名词。

是什么造成了万科关于房地产行业“白银时代”的预言迟迟未能实现？

这就不得不提到当年的棚改政策。棚户区改造通俗理解即改造老破小，带动城市发展。2015年左右的这一轮棚改，为了改善三四线城市居民居住环境的同时，化解三四线城市的房地产库存危机，多以现金补偿取代“现金+住房”补偿的方式推进，因此产生了一大批“拆迁户”。对于手里不差钱但是没房子住的“拆迁户”，可选的多为之前卖不出去的房子。三四线房价涨了，一二线也不甘落后，叠加国人一向买涨不买跌的心理，造成了这一轮房地产“涨价去库存”的奇观。

然而这一轮棚改事与愿违。为了清三四线城市的房地产库存，反而产生了大量的三四线城市在建库存。而以恒大为首的房企凭借棚改去库存行情获得了爆发性增长，也形成了拿地、开发、销售高周转一条龙的业务模式。彼时彼刻作为最大的受益者的恒大，有两个选择，一是见好就收缩减规模，做细水长流的经营，学习曾经的老大哥万科；二是继续扩张。恒大选择了后者，继续滚雪球，最终造成了雪崩。

2018年以来，随着资管新规、“三道红线”的推出，叠加地产销售回款资金使用的限制，成为引发恒大债务危机的三层核心因素。2021年，恒大债务违约等事件持续演绎：根本原因是自身高负债叠加融资收紧。一方面，其自身过度扩张，尤其对于非地产领域的涉足与投资，一定程度上消耗了集团资源；另一方面，房地产行业“高杠杆、高周转”经营模式下，负债压力日积月累已处于偏高水平。

时至今日，在眼看恒大“高楼起、宴宾客、楼塌了”之后，万科预言的房地产“白银时代”终于获得了人们的普遍共识，在行业持续“房住不炒”、融资政策“借新还旧”的背景下，行业整体爆发式增长已经过去，“大而不倒”的预期已然被打破，内部分化将进一步加剧。

再看万科，截至2020年末，相较“三条红线”要求，已符合净负债率和现金短债比两条要求，资产负债率较绿档仅差0.4%，总体杠杆水平处在行业低位水平。而今万科战略再升级，从“城市配套服务商”到“城乡建设与生活服务商”，落点从偏“硬实力”的“配套服务”转向偏“软实力”的“生活服务”。得益于前瞻性布局多元化业务，让万科有了第二赛道的选择，物业、商业和物流凭借开发业务优势打造护城河，皆位于各赛道领先地位。